商业用地估价

　　(一)商业用地特点

　　商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。

　　(二)商业用地主要价格影响因素

　　1.一般因素

　　(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等;

　　(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等;

　　(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等;中 华 考 试 网

　　(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

　　2.区域因素

　　(1)自然因素：区域在城镇中的位置等;

　　(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等;

　　(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等;

　　(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;

　　(5)商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

　　例题：商业繁华程度的内容包括( )

　　A. 区域在城镇中的位置

　　B. 交通体系

　　C. 客流的数量与质量

　　D.距商业中心的距离

　　E.经营类别

　　答案：C，D E.

　　解析：商业繁华程度;距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

　　(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等;

　　(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

　　3.个别因素

　　宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

　　(三)商业用地估价的技术思路

　　商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

　　例题：商业用地评估不宜使用的评估方法是()

　　A.市场比较法

　　B.成本逼近法

　　C.收益还原法

　　D.剩余法

　　答案：B.

　　解析：商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

　　(四)商业用地估价方法选择与应用

　　1. 各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异

　　2.各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

　　例题：各类旅游用地评估，应注意( )评价标准。

　　A.地方旅游区

　　B.国家旅游区

　　C.省级旅游区

　　D.以上都是

　　答案：B

　　解析：各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。