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2017年土地估计师《相关知识》知识点:房地产投资项目经济评价

来源 :中华考试网 2017-02-25

  房地产投资项目经济评价

  1、 现金流量:以企业作为一个独立系统,反映整个寿期或特定时间内,实际流入流出该系统的现金数量及时间

  现金流入量:企业在一定时期内实际发生的现金收入数量和收入时间。企业经营性收入、固定资产报废时的残值收入或中途变价收入

  现金流出量:企业在一定时期内实际发生的现金支出数量和支出时间。成本和费用付现部分、销售税金、技术转让费等

  现金净流量:各期流入量与流出量的差额

  现在流量计算,营业性现在净流量=销售收入—销售成本+营业外收付现金

  2、 资金等效值:考虑时间因素,不同时点发生的绝对值不等资金可能具有相同价值

  3、 房地产投资项目经济评价指标

  盈利能力指标包括:静态指标(成本利润率、投资利润率、资本金利润率及静态投资回收期)

  动态指标(财务净现值FNPV、财务内部收益率FIRR、动态投资回收期)

  清偿能力指标:借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率

  静态指标常用于概略评价时采用,动态指标能较全面反映投资方案整个计算期效果,适用于详细可行性研究阶段和计算期较长的投资项目。

  账务净现值率FNPVR=FNPV/项目总投资现值≥0 方案可接受 <0先行淘汰

  4、 项目不确定性变量:土地费用、建安工程费、租售价格、开发期与销售期、容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率

  5、 不确定性分析方法

  盈亏平衡分析, 项目收入—(变动成本+半变动成本) ≥固定成本 =状态是盈亏平衡点

  敏感性分析,分析FNPV、FIRR、投资回收期、利润对主要因素变化而变化的敏感程度。目的在于找出敏感因素及其变化原因、分析不确定因素可能变动、选择不敏感的方案。

  通常是单变量敏感性分析

  主要变量:租金或售价、建造成本、开发期、建筑面积、贷款利率和投资收益

  概率分析:也称风险分析,根据各变量概念分布,推算项目在风险条件下的获利可能性大小。

  解析法、蒙特卡洛法

  房地产开发中的基础设施建设

  基础设施建设重点在于地下、地上管线的铺设与安装。布置管线工程要点如下

  给水(树状、环状布置)、排水(雨水、污水两套管线分流制,合一起称合流制)、供电(首先是开闭所设置,架空和地下电缆布置)、煤气(管道(树状、环状)、气瓶)、供热(热电厂、区域锅炉)多采用地下

  基础设施建设原则和要求:先场外,后场内,场外由远及近;先全场,后单项,全场由平土开始;先地下,后地上,地下先深后浅;先主干,再分支

  要求:管线线路尽量短捷,同时避免片面缩短而任意穿越、切割场地

  避免管线过分集中地铺设于交通干道下面,以免检修影响交通

  地下管线自建筑物外墙向外依次煤气、给水、污水、雨水,首先考虑人行道和非机车道下面,其次是检修频率小的管线布置在车行道下面。自道路红线到中心依次电力、电信、煤气、热力、给水、污水、雨水

  尽量减少管线转弯和交叉,避免平行重叠、尽可能与房屋、道路平行

  布置矛盾时,未修上已建、临时让永久、小管让大管、压力让重力自流管、可弯让不易弯

  充分利用原有管线,临时尽可能与永久性管线相结合,同时考虑今后建设管理预留

  管线工程要与人防工程相结合

  架空线配备要考虑交通运输和环境变化要求。

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