农用地估价的技术思路

该类用地适宜采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等。

农用地估价方法选择与应用试

1.由于农用地的特殊性，国内农用地市场尚处于封闭状态，市场交易案例很少，难以满足市场比较法测算地价的要求。农用地的自然属性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法测算地价的应用。

2.评分估价法是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。

3，考虑农用地资料的可获取性、政策法规的控制性、评估结果的应用性，目前在评估宗地农用地质量价格时，收益还原法是常用主要方法之一，即根据当地的农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况，估算出待估农用地的客观预期收益，以适当的土地还原率还原，确定宗地农用地质量价格。

4.对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。

1.估价特点

地役权是为自己土地使用方便而在他人土地上设定的权利，如通过权、通行权等。一般在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时需要进行地役权估价。

2.价格影响因素

针对土地用途应考虑区域因素和个别因素，另外还要考虑地役权的设定内容、支付方式、

约定的期限和剩余期限等因素。

3.估价技术思路

根据设定的地役权对土地利用的影响程度来评估地役权价格。

4.估价方法应用

采用市场比较法时，可比实例应选用同一区域或相邻地区类似地役权转让成交实例，再根据市场比较法程序，进行相应的修正。采用收益还原法，地役权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

1)城镇土地分等因素因子：

a.城镇区位因素;

b.城镇集聚规模因素;

c.城镇基础设施因素;

d.城镇用地投入产出水平因素;

e.区域经济发展水平因素;

f.区域综合服务能力因素;

g.区域土地供应潜力因素。

上述因素中，城镇用地投入产出水平因素和区域土地供应潜力因素为备选因素。(要求记忆)在开展城镇土地分等时，根据具体情况选用。

2)城镇土地定级因素因子：

a.繁华程度方面的因素有;商服繁华影响度;

b.交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度(客运、货运);

c.基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度;

d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度;

e.人口状况方面的因素有：人口密度;

f.产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度;

g.其他方面的因素。

3)选择因素原则

确定的因素应同时满足：

(1)因素指标值变化对城镇土地分等定级有较显着的影响;因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异;

(2)不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素;

(3)其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。