1[.多选题]在租赁双方签订房地产租赁合同时，房地产经纪人应()。(2011年真题)

A.收取租赁定金

B.保存一份房屋租赁合同

C.核实租赁双方身份证件

D.在房屋租赁合同涂改之处单方签字

E.为租赁双方代办租赁合同登记备案

[答案]ABCE

[解析]在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。@##

2[.多选题]房屋租赁合同所具有的特征有()。

A.租期内租金可以不变

B.房屋租赁合同是不动产租赁合同

C.合同会受到法律的一定限制

D.期限最长不得超过20年

E.房地产租金通常按季度交缴

[答案]BCD

[解析]房屋租赁合同的特征有：①从合同标的物来看，房屋租赁合同是不动产租赁合同;②不动产租赁合同受到法律的一定限制;③对于房屋租赁合同约定的租赁期限，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

3[.多选题]从经营模式来看，房屋租赁托管的形式有()。

A.综合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括：①集中式，一般以独栋楼宇或一栋多层楼宇为运作标的，以较长的租约(一般5～10年甚至更长)承租后进行改造，然后再出租给租户;②分散式，一般是从分散的出租人手里取得房屋，通过房屋包租运营，提供标准化的服务与装修改造，后出租给租户。

4[.多选题]房地产经纪人解决房屋租赁双方对租金的分歧的切入点有()。

A.房源状况

B.租金折扣

C.家具配置

D.佣金减免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致。

5[.多选题]房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意的要点有()。

A.房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金变化

B.如果是承租方代理，当出租方夸赞房子的优点时，房地产经纪人应该站在承租方的立场，消除出租方和承租方的分歧，尽量为委托人寻求更多的优惠

C.房地产经纪人要从多个角度撮合双方

D.与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准

E.在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣等方面，折中消除双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致

[答案]ACDE

[解析]房地产经纪人在进行租赁业务撮合时，要注意以下三个要点：①房地产经纪人要十分熟悉和了解市场租金的变化。在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致。②房地产经纪人要从多个角度撮合双方，主要包括：a.房源紧俏;b.位置与交通情况;c.配套设施情况;d.周边环境;e.居住人口素质。③与租赁双方协调租金交纳方式和佣金标准。

6[.多选题]房屋托管业务的操作要点包括()。

A.经纪公司与业主(出租人)和承租人分别签订租赁合同

B.业主并不干预经纪公司的出租价格

C.经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同

D.经纪机构向业主要求一段时间的“空置期”(免租期)

E.业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以相同的形式承担违约赔偿责任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主(出租人)和承租人是分别签订租赁合同，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的;②因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必 然相等的数字关系;③经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同;④经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。

7[.多选题]房屋租赁合同的主要内容包括()。

A.房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所

B.合同不需要对转租加以约定

C.标的物

D.租赁用途和房屋使用要求

E.房屋和室内设施的安全性能

[答案]ACDE

[解析]房屋租赁合同的主要内容包括：①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;②标的物;③租金和押金数额、支付方式;④租赁用途和房屋使用要求;⑤房屋和室内设施的安全性能;⑥租赁期限;⑦合同应对转租加以约定;⑧房屋维修责任;⑨物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;⑩争议解决办法和违约责任;其他事项约定。

8[.多选题]房屋租赁经纪业务关键环节分析的内容有()。

A.客户接待

B.独 家代理

C.房屋带看

D.达成房屋租赁意向

E.房屋租赁合同签订和收取租金(押金)

[答案]ACDE

[解析]房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有：①客户接待;②房源配对;③房屋带看;④达成房屋租赁意向;⑤房屋租赁合同签订和收取租金(押金);⑥经纪服务费结算。

9[.多选题]房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的不同之处体现在()。

A.租赁合同类型不同

B.服务对象不同

C.房屋租赁费用支付方式不同

D.租赁托管业务会有空置期等特殊事项的约定

E.签订合同时间不是同一时间点

[答案]ACDE

[解析]房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：①租赁合同类型不同;②房屋租赁费用支付方式不同;③房屋租赁合同约定特殊事项;④签订合同时间不是同一时间点。

10[.多选题]房屋租赁托管业务操作要点包括()。

A.经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同

B.经纪公司与出租人和客户约定的租金并不相等

C.经纪机构向客户收取的方式和期限与向业主支付的租赁需要相同

D.房地产经纪机构向业主要求一段时间的免租期

E.业主、客户和房地产经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主(出租人)和承租人是分别签订租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的;②因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必 然相等的数字关系;③经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同，经纪机构向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但经纪机构向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3个月)支付;④经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。