1[.多选题]从经营模式来看，房屋租赁托管的形式有()。

A.综合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括：①集中式，一般以独栋楼宇或一栋多层楼宇为运作标的，以较长的租约(一般5～10年甚至更长)承租后进行改造，然后再出租给租户;②分散式，一般是从分散的出租人手里取得房屋，通过房屋包租运营，提供标准化的服务与装修改造，后出租给租户。

2[.多选题]房屋托管业务的操作要点包括()。

A.经纪公司与业主(出租人)和承租人分别签订租赁合同

B.业主并不干预经纪公司的出租价格

C.经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式不一定相同

D.经纪机构向业主要求一段时间的“空置期”(免租期)

E.业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以相同的形式承担违约赔偿责任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主(出租人)和承租人是分别签订租赁合同，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的;②因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必 然相等的数字关系;③经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同;④经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。

3[.多选题]房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的不同之处体现在()。

A.租赁合同类型不同

B.服务对象不同

C.房屋租赁费用支付方式不同

D.租赁托管业务会有空置期等特殊事项的约定

E.签订合同时间不是同一时间点

[答案]ACDE

[解析]房地产经纪人一定认识到，单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在：①租赁合同类型不同;②房屋租赁费用支付方式不同;③房屋租赁合同约定特殊事项;④签订合同时间不是同一时间点。

4[.多选题]房屋租赁托管业务操作要点包括()。

A.经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同

B.经纪公司与出租人和客户约定的租金并不相等

C.经纪机构向客户收取的方式和期限与向业主支付的租赁需要相同

D.房地产经纪机构向业主要求一段时间的免租期

E.业主、客户和房地产经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管业务主要包含五个操作要点：①经纪公司与业主(出租人)和承租人是分别签订租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是由两份合同组成的;②因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与出租人约定的租金和经纪机构与客户约定的租金没有必 然相等的数字关系;③经纪机构向客户收取租金的方式和期限与经纪机构向业主支付租金的方式也不一定相同，经纪机构向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但经纪机构向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3个月)支付;④经纪机构为了最大限度地降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间的所谓“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。

5[.多选题]房屋租赁托管业务承租委托流程有()。

A.承租客户接待

B.房屋带看

C.租金价格谈判

D.支付租金、押金及其他费用

E.物业交验及房屋交付使用

[答案]ABDE

[解析]房屋租赁托管业务承租委托流程包括以下七个环节：①承租客户接待;②房屋带看;③达成房屋租赁意向;④签订《房屋租赁合同(托管机构代理成交版)》;⑤支付租金、押金及其他费用;⑥物业交验及房屋交付使用;⑦提供其他增值服务。

6[.多选题]房屋租赁托管业务对承租人的好处包括()。

A.提高了承租人的安全性

B.提高了房屋维修的及时性

C.租赁行为灵活性 强

D.保障了承租人的私密性

E.为出租人提供增值服务

[答案]ABCD

[解析]房屋租赁托管业务对承租人而言，有以下五个方面的好处：①提高了承租人的安全性;②提高了房屋维修的及时性;③租赁行为灵活性 强;④保障了承租人的私密性;⑤为承租人提供增值服务。

7[.多选题]房屋租赁托管业务对出租人的优势有()。

A.保障出租人的收益

B.免除不必要的电话骚扰

C.降低经济和时间成本

D.免除出租人与承租人的经济纠纷

E.提高承租人的安全性

[答案]ABCD

[解析]房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的优势：①保障出租人收益;②免除不必要的电话骚扰;③降低经济和时间成本;④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。

8[.多选题]房屋租赁托管业务对业主的好处包括()。

A.保障出租人收益

B.免除不必要的电话骚扰

C.降低经济和时间成本

D.提高了房屋维修的及时性

E.免除出租人与承租人之间的经济纠纷

[答案]ABCE

[解析]房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的好处：①保障出租人收益;②免除不必要的电话骚扰;③降低经济和时间成本;④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。

9[.多选题]关于房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在签订合同上的差异，描述正确的有()。

A.在房屋租赁居间业务中，房地产经纪人、出租人和承租人三方同时在场共同签署《房屋租赁居间合同》

B.房屋租赁居间合同的合同内容体现了出租人、承租人和经纪机构三方的责任与义务

C.在租赁托管业务中，出租人、承租人和经纪机构的权利义务是在两份合同中分别体现

D.在托管阶段，出租人与房地产经纪机构签订房屋托管协议，委托期可以长达2年

E.在房屋出租阶段，承租人与房地产经纪机构签订房屋承租协议，某一个承租人可能仅承租几个月到一年

[答案]ABCE

[解析]在房屋租赁居间业务中，房地产经纪人在确保出租人和承租人产权、身份等信息的准确安全下促使出租人和承租人达成意向，三方同时在场共同签署《房屋租赁居间合同》，经纪机构的经纪活动在做完物业交验后结束。此时，房屋租赁居间合同的合同内容体现了出租人、承租人和经纪机构三方的责任与义务。如果在房屋租赁合同存续期间出现了房屋租赁纠纷或相关问题，均由双方自行沟通协商解决并各自承担责任。而在租赁托管业务中，出租人、承租人和经纪机构的权利义务是在两份合同中分别体现。在托管阶段，出租人与房地产经纪机构签订房屋托管协议，委托期可以长达3～5年之久;在房屋出租阶段，承租人与房地产经纪机构签订房屋承租协议，某一个承租人可能仅承租几个月到一年。

10[.多选题]房地产经纪人解决房屋租赁双方对租金的分歧的切入点有()。(2011年真题)

A.房源状况

B.租金折扣

C.家具配置

D.佣金减免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租赁双方对租金有较大分歧时，经纪人应从租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的分歧，最终在租金价格、租金支付等方面上达成一致。