1[.单选题]某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4，又知上年累计净现金流量为﹣240万元，出现正值的当年净现金流量为300万元，则该房地产投资项目的投资回收期是()年。

　　A.3、8

　　B.4、0

　　C.4、8

　　D.5、8

　　[答案]A

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　　2[.单选题]购房投资者通过折价方式将其房屋转换为现金而导致资金损失风险，属于()。

　　A.市场供求风险

　　B.变现风险

　　C.购买力风险

　　D.资本价值风险

　　[答案]B

　　[解析]变现风险是指投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。A项，市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险;C项，通货膨胀风险又称购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险;D项，资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营成本水平，并导致投资收益率发生变化。这种变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险。

　　3[.单选题]关于财务内部收益率的说法，错误的是()。

　　A.财务内部收益率测算时一般采用试算法

　　B.财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率

　　C.如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的

　　D.财务内部收益率不能反映项目的营利能力

　　[答案]D

　　[解析]财务内部收益率(FIRR)通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。

　　4[.单选题]用折现率为13%计算的项目净现值为20万元，则内部收益率()。

　　A.小于13%

　　B.大于13%

　　C.等于13%

　　D.无法判断

　　[答案]B

　　[解析]财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中，如果计算出的净现值为正值，则通常表明必须再试一下较高的折现率;相反，如果计算出的净现值为负值，则必须再试一下较低的折现率。

　　5[.单选题]评价房地产投资项目盈利能力的动态指标是()。

　　A.现金流量图

　　B.财务内部收益率

　　C.财务净现值

　　D.资金时间价值

　　[答案]B

　　[解析]财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。

　　6[.单选题]从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因不包括()

　　A.资金增值

　　B.承担风险

　　C.机会成本

　　D.资金贬值

　　[答案]D

　　[解析]从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：①资金增值。将资金投入生产或流通领域，经过一段时间后可以获得一定的收益或利润;②机会成本。机会成本(其他投资机会的相对吸引力)是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益;③承担风险。收到资金的不确定性通常随着收款丑期的推远而增加，即未来得到钱不如现在就立即得到钱保险;④通货膨胀。现代市场经济一般是通货膨胀的。

　　7[.单选题]存款额为1000元，存款期限为1年，年利率为6%，如果按每半年计息一次，则到期时的本利和及其实际利率为()。

　　A.1060、00元;6、02%

　　B.1060、40元;6、04%

　　C.1060、90元;6、09%

　　D.1060、60元;6、07%

　　[答案]C

　　[解析]到期时的本利和F=P(1+r/m)m=1000×(1+6%/2)2=1060.90(元)，实际利率=(1+6%/2)2-1=0.0609×100%=6.09%。

　　8[.单选题]张某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率为10%，则10年后这笔钱的累计总额是()元。

　　A.38652、24

　　B.40969、00

　　C.62249、80

　　D.64968、99

　　[答案]B

　　[解析]等额年金转换为将来值的计算公式为：。本题中，已知每月固定投入200元，n=10×12=120，i=10%/12，则代入数据得10年后这笔钱的累计总额为：(元)。

　　9[.单选题]房地产投资风险的特征不包括()。

　　A.客观性

　　B.不确定性

　　C.损益双重性

　　D.内生性

　　[答案]D

　　[解析]房地产投资风险的特征主要表现在：①客观性;②不确定性;③潜在性;④损益双重性;⑤可测性;⑥相关性。

　　10[.单选题]房地产投资风险应对的原则不包括()。

　　A.间断性

　　B.针对性

　　C.可行性

　　D.经济性

　　[答案]A

　　[解析]房地产投资风险应对的原则包括：①针对性。房地产投资风险应对要有针对性，应结合不同的房地产投资项目，针对其主要或关键的风险因素采取有效措施，将风险因素的影响降到最低。②可行性。房地产投资风险应对要立足于现实，应建立在对房地产市场深入调研的基础上，采取的风险应对措施应是法律上允许、技术上可能、经济上可行的。③连续性。房地产投资风险应对应贯穿于投资的整个过程，从一开始就要采取规避防范风险的措施，防患于未然。