房地产价格的影响因素

本章练习 知识点讲解

　　一、房地产价格的影响因素概述

　　房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格共同作用的结果。

　　(1)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。

　　(2)不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。

　　(3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。

　　(4)有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。

　　(5)各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。

　　(6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。

　　二、人口因素

　　人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、构成、素质等状况对房地产价格有很大的影响。

　　(一)人口数量

　　引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。

　　人口增长率=(本年人口增长绝 数/年平均总人数)×1000‰

　　人口自然增长率=(本年出生人数-本年死亡人数)/年平均总人数× 1000‰

　　人口机械增长率=(本年迁入人数-本年迁出人数)/年平均总人数× 1000‰

　　(二)人口结构

　　人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。

　　(三)人口素质

　　人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以导致房地产价格的变化。

　　三、居民收入因素

　　居民收入水平及其增长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。

　　其对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。

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