二、综合分析题

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司(以下简称丙公司)。

　　1.乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括( )等。

　　A.建设用地规划许可证

　　B.建设工程施工许可证

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　答案：BC

　　解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明等。

　　2.关于该地块的房屋拆迁，下列表述中错误的为( )。

　　A.城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证

　　B.房屋拆迁货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定

　　C.拆除违法建筑不予补偿

　　D.拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿

　　答案：A

　　解析：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　3.唐某原被拆除的房屋需要办理的房屋登记为( )

　　A.初始登记

　　B.变更登记

　　C.转移登记

　　D.注销登记

　　答案：D

　　解析：房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。

　　4.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起( )日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　A.7

　　B.15

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　5.下列关于规划、设计变更的表述中，正确的为( )。

　　A.甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人

　　B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任

　　C.规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复

　　D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受

　　答案：BD

　　解析：房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。