三、综合分析题

　　张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。

　　1.刘某购买房屋的过程中，应当申请办理( )登记。

　　A.房屋转移

　　B.房屋更正

　　C.房屋抵押

　　D.地役权

　　答案：AC

　　解析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。

　　2.针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为( )。

　　A.房产税

　　B.契税

　　C.城镇土地使用税

　　D.营业税

　　答案：B

　　解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　3.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为( )。

　　A.应签订书面抵押合同

　　B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记

　　C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权

　　D.抵押权自抵押合同签订之日起成立

　　答案：AD

　　解析：刘某和甲、乙银行应办理房屋抵押权登记。同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

　　4.下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为( )。

　　A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租

　　B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力

　　C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿

　　D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

　　答案：B

　　解析：抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　5.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。

　　A.占用该抵押房屋 B.扣押该抵押房屋

　　C.与刘某协议变卖该抵押房屋 D.请求人民法院拍卖该抵押房屋

　　答案：CD

　　解析：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。