三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

　　(一)

　　2005年6月27 日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的价格预购了该项目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

　　71.甲公司申请改变土地利用条件必须经过( )的同意。

　　A.出让方

　　B.房地产管理部门

　　C.建设行政管理部门

　　D.规划行政管理部门

　　答案：AD

　　解析：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　72.甲公司在施工招标过程中，应向( )个以上的施工单位发出邀请书。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　答案：B

　　解析：招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

　　73.该住宅工程的竣工验收工作由( )负责组织实施。

　　A.甲公司

　　B.乙公司

　　C.建设行政主管部门

　　D.规划行政主管部门

　　答案：B

　　解析：工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。

　　74.按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过( )元。

　　A.2744

　　B.13720

　　C.16464

　　D.16500

　　答案：C

　　解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。

　　75.李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为( )。

　　A.2075年6月26日

　　B.2075年7月26日

　　C.2075年8月29日

　　D.2077年5月29日

　　答案：A

　　解析：该住宅用地出让年限为出让最高年限70年，从2005年6月27 日开始计算，加计70年，即：2075年6月26日。

　　(二)

　　张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。

　　76.刘某购买房屋的过程中，应当申请办理( )登记。

　　A.房屋转移

　　B.房屋更正

　　C.房屋抵押

　　D.地役权

　　答案：AC

　　解析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。

　　77.针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为( )。

　　A.房产税

　　B.契税

　　C.城镇土地使用税

　　D.营业税

　　答案：B

　　解析：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　78.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为( )。

　　A.应签订书面抵押合同

　　B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记

　　C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权

　　D.抵押权自抵押合同签订之日起成立

　　答案：AD

　　解析：刘某和甲、乙银行应办理房屋抵押权登记。同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

　　79.下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为( )。

　　A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租

　　B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力

　　C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿

　　D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

　　答案：B

　　解析：抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

　　80.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。

　　A.占用该抵押房屋 B.扣押该抵押房屋

　　C.与刘某协议变卖该抵押房屋 D.请求人民法院拍卖该抵押房屋

　　答案：CD

　　解析：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

　　(三)

　　胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1 日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。

　　81.下列关于销售委托合同签订的表述中，正确的为( )。

　　A.合同应由甲公司与乙公司签订

　　B.李某可以个人的名义与乙公司签订合同

　　C.李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同

　　D.胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同

　　答案：AC

　　解析：房地产经纪人经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件。

　　82.陈某在购房肘，甲公司应向陈某出示( )。

　　A.中介服务代理委托合同

　　B.该住宅楼的销售委托书

　　C.竣工验收证明

　　D.物业管理方案

　　答案：BC

　　解析：中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　83.陈某所购房屋屋面防水工程的质量保修期为( )。

　　A.2008年5月1日

　　B.2008年5月31日

　　C.2010年3月31日

　　D.2010年5月31日

　　答案：C

　　解析：屋面防水的质量最低保修期3年，但是《房屋建筑工程质量保修办法》屋面防水工程最低保修期5年。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。

　　84.按规定乙公司为陈某办理《房屋所有权证》的限期为( )。

　　A.从6月2日起计算60日内

　　B.从6月2日起计算90日内

　　C.从10月10日起计算60日内

　　D.从10月10日起计算90日内

　　答案：A

　　解析：房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　85.陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋( )。

　　A.更正登记

　　B.异议登记

　　C.变更登记

　　D.初始登记

　　答案：A

　　解析：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

　　(四)

　　甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司(以下简称丙公司)。

　　86.乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括( )等。

　　A.建设用地规划许可证

　　B.建设工程施工许可证

　　C.建设工程规划许可证

　　D.房屋拆迁许可证

　　答案：BC

　　解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书;(3)土地使用权证书;建设工程规划许可证和施工许可证;(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明等。

　　87.关于该地块的房屋拆迁，下列表述中错误的为( )。

　　A.城市规划区内实施房屋拆迁的均需申领房屋拆迁许可证

　　B.房屋拆迁货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定

　　C.拆除违法建筑不予补偿

　　D.拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿

　　答案：A

　　解析：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　88.唐某原被拆除的房屋需要办理的房屋登记为( )

　　A.初始登记

　　B.变更登记

　　C.转移登记

　　D.注销登记

　　答案：D

　　解析：房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。

　　89.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起( )日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　A.7

　　B.15

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　90.下列关于规划、设计变更的表述中，正确的为( )。

　　A.甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人

　　B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任

　　C.规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复

　　D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受

　　答案：BD

　　解析：房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。