第三章 房地产交易法律基础

　　第一节 民法概述

本章练习 知识点讲解

　　民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。

　　财产关系包括物权、债权、知识产权关系。

　　调整房地产交易关系，是以民法作为最一般的行为准则。

　　《民法总则》规定了以下民法基本原则：

　　①民事主体在民事活动中的法律地位一律平等;

　　②民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则;

　　③民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则;

　　④民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。

　　考点一、民事法律关系

　　(一)民事法律关系的要素：

　　①民事法律关系的主体;

　　②民事法律关系的客体;

　　③民事法律关系的内容。

　　民法中的权利包括：物权、债权、知识产权、人身权等。

　　(二)民事主体

　　是民事关系的参与者，民事权利的享有者，民事义务的履行者和民事责任的承担者。《民法总则》规定了自然人、法人、非法人组织三类民事主体。

　　1.自然人：民法总则根据自然人年龄和辨别能力的不同，将自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。

　　2.法人：法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人分为营利法人、非营利法人和特别法人三类。

　　3.非法人组织：包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构(如不具有法人资格的律师事务所、会计师事务所)。

　　考点二、民事法律事实和民事法律行为

　　(一)民事法律事实

　　根据客观事实是否与人的意志有关，可以将法律事实分为事件和行为两大类，事件又称为“自然事实”。

　　(二)民事法律行为

　　法律行为既包括合法的法律行为，也包括无效、可撤销和效力待定的法律行为。

　　法律行为具有以下特征：首先，法律行为以意思表示为核心要素;其次法律行为以发生私法上的效果为目的。

　　(三)民事法律行为的分类

　　1.单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为;

　　2.有因行为和无因行为;

　　3.财产行为与身份行为;

　　4.主法律行为与从法律行为;

　　5.负担行为与处分行为。

　　(四)民事法律行为的效力

　　1.《民法总则》规定有效的法律行为：

　　①行为人具有相应的民事行为能力;

　　②意思表示真实;

　　③不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　2.《民法总则》规定无效的法律行为：

　　①无民事行为能力人实施的;

　　②行为人与相对人以虚假的意思表示实施的;

　　③行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的;

　　④违反法律、行政法规的强制性规定的;

　　⑤违背公序良俗的。

　　3.《民法总则》规定有权撤销的民事法律行为：

　　①限制民事行为能力人实施的民事法律行为;

　　②基于重大误解实施的民事法律行为;

　　③一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为;

　　4.《民法总则》规定有权撤销的民事法律行为：

　　④第三人实施欺诈行为，是一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为;

　　⑤一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为;

　　⑥一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。

　　考点三、房地产经纪服务法律行为

　　(一)委托

　　委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系。

　　房地产经纪活动中的委托有其特殊性：

　　①委托事项有目的性;

　　②委托一般是有偿的;

　　③委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同。

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