第四节 房地产面积

本章练习 知识点讲解

　　考点一、土地面积

　　(一)土地面积的种类

　　宗地面积、共有土地分摊面积。

　　(二)土地面积测算方法

　　图解法：从图上直接测算;

　　解析法：实地采集计算元素，用公式或数学模型计算。

　　考点二、房屋面积

　　(一)房屋面积的种类

　　1.建筑面积：外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯。

　　2.使用面积：内墙面水平投影面积。

　　3.套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。

　　4.共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

　　5.分摊共有建筑面积：某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。

　　6.预测面积：

　　(1)图纸预测面积：按商品房建筑图的尺寸所计算的;

　　(2)已完工部分(测量后)结合图纸预测的面积。

　　7.实测面积：又称“竣工面积”。

　　8.合同约定面积：预(销)售合同中所约定的面积。

　　9.产权登记面积：房产测绘单位测算，标注在不动产权证书上的面积。

　　(二)房屋建筑面积的测算

　　1.计算建筑面积的房屋

　　(1)应当是永久性的房屋;

　　(2)层高应在2.2m(含2.2m)以上;

　　(3)同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

　　请把握原则：请判断建筑空间是否能够完全利用。

　　2.计算全部建筑面积的范围(12条)

　　3.计算一半建筑面积的范围(共10条)

　　4.不计算建筑面积的范围

　　(1)层高在2.2m以下(不含2.2m，下同)的夹层、插层、奇数层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室;

　　(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、剁、勒脚、台阶、无柱雨棚等;

　　(3)房屋之间无上盖的架空通廊;

　　(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;

　　(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;

　　(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷同行的部分

　　(7)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋;

　　(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋;

　　(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;

　　(10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩线。

　　5.几种特殊情况下计算建筑面积的规定

　　全封闭的阳台、有柱挑廊，有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

　　(三)成套房屋建筑面积的测算

　　建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

　　套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　(四)套内使用面积与建筑面积的比值(得房率)

　　得房率以下称K值，K值越大，得房率越高，K值通常与以下五个方面直接相关：

　　1.建筑形式：板式住宅，塔式住宅;

　　2.建筑结构：钢混、砖混;

　　3.地区温差：影响墙厚;

　　4.墙体材料：墙体占用面积不同;

　　5.房间数量与套内建筑面积的关系：房间数量少时，墙体少。　报班：2021年房地产经纪人协理备考，两大课程套餐，一站式服务，不过协议续学！立即咨询>>

VIP班	教材精讲班		张洁函	考点强化班
基础班	教材精讲班		张洁函	考点强化班

　　全国统一服务热线：4000-525-585　快速联系通道