第二章 房地产和建筑

　　第一节 房地产概述

本章练习 知识点讲解

　　考点一、房地产权利

　　我国房地产的主要权利有土地所有权、建设用地使用权、房屋所有权、抵押权、地役权等物权和房屋租赁权。

　　(一)我国土地所有制

　　我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　(二)建设用地使用权

　　居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

　　(三)房屋所有权

　　房屋所有权，俗称房屋产权，是指房屋所有人对自己所有的房屋占有、使用、收益、处分的权利。

　　房屋所有权形态如下：

　　1.单独所有房屋所有权

　　是指房屋由一个单位或一个自然人独立享有所有权。

　　2.共有房屋所有权

　　是指房屋由两个以上单位、自然人共同拥有所有权。共有分为按份共有和共同共有。

　　3.建筑物区分所有权

　　是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。

　　(四)抵押权

　　是指担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

　　(五)地役权

　　是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。例如：从邻居家的菜地开一条路。

　　(六)房屋租赁权

　　是指承租人依法对所承租的房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。

　　考点二、房地产的特性

　　1.不可移动：也称为位置固定性。

　　2.独一无二：也称独特性、异质性、个别性。因此，房地产价格千差万别，体现为“一房一价”。

　　3.寿命长久

　　4.供给有限：增加房地产供给，有两条途径，一是将农用地、未利用地转化为建设用地;二是在建设用地上增加建设高度、建筑密度和容积率等。

　　5.价值较大：繁华商业地段常有“寸土寸金”之说。

　　6.用途多样：可以用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。

　　7.相互影响：房地产具有不可移动性，其利用通常会对周边的房地产产生影响，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响，从而房地产具有相互影响的特性。

　　8.易受限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一些限制。

　　9.难以变现

　　10.保值增值

　　考点三、房地产的分类

　　(一)按照房地产用途分类

　　1.居住房地产

　　2.办公房地产

　　3.零售商业房地产

　　4.旅馆房地产

　　5.餐饮房地产

　　6.体育和娱乐房地产

　　7.工业房地产

　　8.农业房地产

　　9.特殊用途房地产：火车站、码头、寺庙等。

　　10.综合用途房地产：两种及以上用途，商住楼。

　　(二)按照房地产开发程度分类

　　1.生地：不具有城市基础设施，如农用地未开发用地;

　　2.毛地：具有一定的基础设施，如未拆迁地;

　　3.熟地：具有较完善的城市基础用地，可直接开发;

　　4.在建建筑物;

　　5.现房。

　　(三)按照房地产是否产生收益的分类

　　1.收益性房地产：能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。例如如写字楼。

　　2.非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产。例如政府办公楼。

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