第五节 房地产经纪行为规范

本章练习 知识点讲解

　　考点一、房地产经纪职业道德

　　(一)遵纪守法

　　(二)规范执业

　　(三)诚实守信

　　(四)尽职尽责

　　第一：房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此房地产经纪专业人员决不能图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事;

　　第二：不断提高自己的专业能力，以及房地产专业知识、信息和市场经验，为客户提供专业化服务;

　　第三：注意保护客户的隐私，充分保护客户的利益;

　　第四：言谈举止和行为上都要注意维护企业的信誉和品牌，绝不做有损公司信誉、品牌的事情。

　　(五)同行同业间的尊重与合作

　　(六)禁止不正当竞争

　　不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：

　　1.故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪专业人员声誉、信誉，散布、传播关于同行的错误信息;

　　2.无正当理由，以低于国家规定收费标准或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务;

　　3.房地产经纪专业人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动合同后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务;

　　4.故意在委托人与其他房地产经纪机构和房地产经纪专业人员之间设置障碍，制造纠纷。

　　考点二、房地产经纪执业规范

　　(一)业务招揽

　　是指房地产经纪机构为获得业务委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源、客源以及进行宣传广告的行为。

　　罚则：责令改正;记入信用档案;对经纪人罚款1万元，对经纪机构罚款3万元。

　　业务招揽中的禁止行为：

　　1.不得盲目拨打陌生电话;

　　2.不得再次滋扰已经拒绝了的客户;

　　3.不得乱发广告、宣传单;

　　4.不得乱贴小广告;

　　5.不得虚假宣传;

　　6.不得招揽已经提出“免中介”及独家代理的房地产经纪业务;

　　7.不得用能卖高价等借口故意误导所有权人;

　　8.不得用省钱等借口故意误导承购人或承租人。

　　(二)业务承接

　　1.书面告知事项

　　(1)是否与委托房屋有利害关系;

　　(2)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;

　　(3)委托房屋的市场参考价格;

　　(4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

　　(5)房屋交易涉及的税费;

　　(6)经纪服务的内容及完成标准;

　　(7)经纪服务收费标准和支付时间;

　　(8)其他需要告知的事项。

　　2.签订房地产经纪服务合同

　　房产经纪合同主要内容有：

　　(1)当事人信息;

　　(2)服务内容;

　　(3)服务费用;

　　(4)双方当事人的权利和业务;

　　(5)违约责任和纠纷解决方式。

　　房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构公章，并有执行该项经纪业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。

　　房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。

　　(三)业务办理

　　1.安排办理人员

　　每宗房地产经纪业务都应当由登记在本机构的房地产经纪人为承办人，并在合同中载明。

　　2.明确房屋钥匙保管的责任

　　与委托人签订有关协议，确定房源保管的责任。

　　3.发布房源信息或者房地产广告

　　经委托人书面同意。

　　4.及时报告订约机会等信息

　　5.撮合交易

　　房地产经纪机构和房地产经纪人员不得迎合委托人，为规避房屋交易税费等非法目的，协助当事人就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”。

　　6.交易资金监管

　　交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构签字和盖章。

　　(四)服务费用

　　明码标价制度，不得收取任何未标明的费用;服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。

　　(五)签署资料和保存：

　　房地产经纪合同的保存期不少于5年。

　　(六)信息保密

　　有两点例外：

　　1.正在危害国家安全的;

　　2.法院、政府要求提供的。

　　考点三、房地产经纪业务的风险防范

　　(一)常见的风险

　　1.因房地产经纪机构、房地产经纪人员不执行或违反法律、法规、部门规章等有关规定、要求而受到行政处罚的风险;

　　2.因经纪服务行为不当导致委托人或相对人的利益受损，则可能带来民事赔偿的风险;

　　3.因某些房地产经纪人员为了个人利益，作出一些损害经纪机构的利益与形象的举动，或因一些客户越过房地产经纪人员私底下达成交易(即业内所称的“跳单”)，甚至有些客户利用伪造证件诈骗等情形，由此引发的道德风险。

　　(二)防范风险

　　1.提高风险识别的能力

　　2.对外承诺标准化

　　3.合理分配权限

　　4.培训门店责任人

　　5.建立监察稽核体系

　　6.转移风险

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