第三节 个人住房贷款代办

本章练习 知识点讲解

　　考点一、个人住房贷款流程

　　1.商业贷款流程。

　　买卖双方签订房屋买卖合同→办理网签手续(有的城市没有网签)→银行委托房地产评估机构评估房屋抵押价值→买卖双方到银行办理面签手续，银行批贷→买卖双方办理缴税、产权过户手续→办理抵押登记→银行放款。

　　2.公积金贷款流程

　　买卖双方签订房屋买卖合同→办理网签手续(有的城市没有网签)→买卖双方到公积金管理中心办理面签手续→公积金管理中心委托房地产评估机构评估房屋抵押价值→公积金管理中心批贷→买卖双方办理缴税、产权过户 手续→办理抵押登记→公积金管理中心委托银行放款。

　　3.组合贷款流程

　　买卖双方签订房屋买卖合同→银行委托房地产评估机构评估房屋抵押价值→办理网签手续(有的城市没有网签)→买卖双方到银行和公积金管理中心办理面签手续→银行和公积金管理中心分别审核，批贷→买卖双方办理缴税、产权过户手续→办理抵押登记→银行放款。

　　考点二、个人住房贷款代办委托

　　1.沟通接洽。客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，提出合理建议。

　　2.签订个人住房贷款代办服务合同。

　　合同内容包括：委托双方的基本资料、委托事项、双方的权利和义务、服务收费、违约责任、争议解决、其他约定、委托双方签字盖章。

　　考点三、个人住房贷款代办服务的内容

　　1.查询买方征信

　　(1)征信按照服务对象可以分为：信贷征信、商业征信、雇佣征信和其他征信。

　　(2)目前我国商业银行普遍采用的个人信贷征信是中国人民银行征信中心出具的个人信用报告。

　　根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。

　　一般银行对个人征信的要求是：当前不能逾期，半年内不能有两次逾期记录，两年内不能连续3次，累计6次未按时还款。

　　2.拟定贷款方案

　　(1)贷款银行。选择贷款银行时应考虑以下几个因素：贷款利率、贷款门槛、调息方式、还款方式、提前还贷的规定、银行的工作效率、买方的偏好。

　　(2)贷款成数。目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。

　　(3)偿还比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，一般是50%。

　　(4)贷款额度。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定：贷款金额不得超过某一最高金额;贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额;贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。

　　(5)贷款期限。个人住房贷款期限最长为30年。

　　(6)贷款利率与还款方式。采用等额本息还款时，各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时，借款初期还款压力较大，以后依次递减。

　　(7)房贷政策。

　　3.协助准备贷款申请材料

　　(1)个人住房借款申请;

　　(2)基本证件;

　　(3)借款人家庭稳定的经济收入证明;

　　(4)符合规定的购买住房合同、协议或其他批准文件;

　　(5)借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明;

　　(6)抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

　　(7)贷款人要求提供的其他文件或资料。

　　4.协助办理贷款相关手续

　　(1)带领客户去银行面签借款合同;

　　(2)协助客户办理交易资金监管手续;

　　(3)根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函有效期;

　　(4)协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。

　　考点四、个人住房贷款代办服务中业务文书的使用

　　1.个人住房贷款代办合同。房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、放款期限等做出承诺。

　　2.借款合同。签订借款合同的注意事项：

　　(1)借款合同要由借款人填写;

　　(2)借款人需要明确借款用途;

　　(3)按期支付利息和本金。

　　3.抵押合同。抵押权自登记之日设立，抵押合同具有从属性，当主合同即债权合同无效时，抵押合同也无效。

　　抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：抵押所担保的债务已经履行;抵押合同被解除;债权人免除债务;法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

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