第三节 存量房交易资金交割的操作流程

本章练习 知识点讲解

　　考点一、买卖双方自行交割房地产交易资金的流程

　　如买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：

　　1.买卖双方签订存量房买卖合同;

　　2.买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户;

　　3.如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷;

　　4.买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方;

　　5.买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续，买方取得不动产权证书;

　　6.买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。

　　考点二、通过第三方专用账户划转交易资金的一般流程

　　1.买方不需要贷款的情形：签订资金监管协议→买方将交易资金存入监管账户→办理不动产转移登记→划转交易资金;

　　2.买方需要贷款的情形：签订资金监管协议→买方将首付款存入监管专用账户→买方办理抵押贷款→办理不动产转移登记和抵押登记→贷款银行将贷款转入监管专用账户→划转交易资金。

　　考点三、通过第三方专用账户划转交易资金的注意事项

　　1.交易失败的处理方式

　　因所交易房屋不具备转移登记条件、买卖双方约定终止交易、买方或卖方单方面违约等'情况导致存量房买卖合同无法履行的，买卖双方、保证机构可根据相关条款约定解除资金监管协议。

　　保证机构向双方当事人及银行出具交易结算资金支取凭证，并通知银行将监管专用账户相应的交易结算资金根据监管协议约定划转给双方当事人。

　　2.房地产经纪人员操作规范

　　(1)提醒买卖双方进行交易资金监管，并告知资金监管的范围、基本流程和要求;

　　(2)不擅自更改资金监管流程;

　　(3)核对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误;

　　(4)提醒买卖双方收付款账户要求;

　　(5)向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项;

　　(6)事前提醒需要贷款的买方准备好贷款相关资料，到银行申请贷款;

　　(7)事前提醒买方当前可申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关，最终以银行批复的结果为准;

　　(8)不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。

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