第二节 房地产交易资金支付与交割方式

本章练习 知识点讲解

　　考点一、房地产交易资金支付方式

　　(一)自有资金支付与贷款支付

　　1.自有资金支付

　　指买方以自有资金向卖方支付购房款的方式(这里的自有资金是泛指不需要向银行贷款的付款方式，并不一定是买方自己所有的资金，也可能存在向他人借款的情形)。

　　2.贷款支付

　　贷款支付主要用于房地产买卖中，指买方由于个人经济能力暂时无法满足向卖方支付足额购房款，需要以银行贷款方式，由银行先行支付部分购房款，以后买方再按贷款协议向银行支付贷款本息的付款方式。

　　房地产买卖中常用的贷款方式是个人住房抵押贷款。

　　(二)一次性付款与分期付款

　　1.一次性付款

　　指房地产买卖中，买卖双方约定支付价款的具体日期，买方在该日期向卖方一次性支付完所有价款的方式。

　　付款日期可约定为房屋交付使用之前、房屋交付之日，或房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清房款。

　　这种付款方式对买方来说手续简便，房价折扣较高，对卖方来说能尽快回笼资金。

　　一次性付款适用于购房者资金充足、卖方信誉良好或者买卖双方相互知悉的情况下。

　　2.分期付款

　　指买方在支付所购买房地产的部分价款(首付款)后，根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款的付款方式。

　　(1)有贷款

　　首付款一般由双方约定，但又受以下两个因素的制约：

　　1)买方可以申请贷款的最高限额。

　　2)卖方对资金的要求。

　　这种付款方式适用于买方自有资金不足，但信用良好可取得贷款，同时卖方不急需资金，交易的房屋可用于抵押的情况。

　　对买方而言，采用这种付款方式减轻了当前的资金压力，但要付出贷款利息，且可能面临未来利息上调的风险。

　　对卖方而言，这种方式手续复杂，存在因买方贷款不被批准而交易无法完成，或因银行放款缓慢而资金难以快速回笼的风险。

　　(2)无贷款

　　在分阶段付款方式中，买方支付各款项的时间节点一般如下：

　　1)定金一般在房地产买卖合同签订当日(或约定日)支付，约定日一般在房屋买卖合同备案之前;

　　2)首付款和第二期房款在买卖合同备案或贷款批准后，办理不动产转移登记手续前支付;

　　3)尾款在房屋交验完或户口迁出后支付。

　　(三)现金支付与转账支付

　　1.现金支付

　　指买方以现金形式支付购房款的形式。现金支付一般用于小额资金的结算。

　　2.转账支付

　　通过转账支付房地产交易资金要注意以下几点：有些转账业务要支付手续费;个人账户与单位账户之间转账，要按照银行规定提供相应证明;办理转账时要核对账户信息，完成转账后要保留转账凭证。

　　考点二、房地产交易资金交割方式

　　(一)房地产交易当事人自行交割

　　1.房地产交易当事人自行交割

　　(1)含义：买方将交易资金直接支付给卖方或者转账到其账户。(政府部门资金监管)

　　(2)自行交割的优缺点

　　优点：操作简单;

　　缺点：资金安全无任何保障及约束，风险较大。

　　(3)自行交割的适用情形

　　新建商品房买卖交易资金，以及定金、押金、租金等小额钱款的交割;

　　在存量房买卖中，房屋产权清晰、不存在争议，无查封、征收、违法违章、抵押、租赁等情形，确保能顺利过户， 且交易双方对自行交割无异议;

　　在存量房买卖中，卖方为法人、其他组织，或交易双方为亲属关系，对自行交割无异议。

　　(二)通过第三方专用账户划转

　　1.监管有关规定。交易当事人和可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件划转交易资金。

　　2.监管模式：政府监管;商业银行监管;房地产经纪机构或交易保证机构监管。

　　3.交易资金监管的范围和期限：交易资金的监管期限为交易资金存入监管专用账户起至不动产权证书颁发止。

　　4.交易资金监管的作用：保障交易安全;规范交易流程;提高交易效率;规范市场秩序。

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