第六章 房地产交易资金结算

　　第一节 房地产交易资金的类型

本章练习 知识点讲解

　　考点一、交易价款

　　1.房地产买卖价款

　　房款可以按套计价，也可以按面积计价。存量房买卖一般按套标价，即直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款;新建商品房销售则一般按面积计价，即约定每平方米的售价为多少元，然后用单价乘以相应的面积来计算购买房屋所需支付的价款。

　　按面积计价的，要注意面积的内涵，是按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价。按套内建筑面积计价的，应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　期房销售中，签订合同时约定的面积和实际交付时的面积可能不一致，根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中，对于面积误差处理有约定的按约定处理，未约定的，按以下原则处理：

　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。购房者因此要求解除合同的，法院不予支持。

　　(2)面积误差比绝对值超出3%，购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院应予支持。

　　(3)面积误差比绝对值超出3%，购房者不要求解除合同，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内(含3%)的房价款由购房者按约定的价格补足;超出3%部分的房价款由开发企业承担，所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在﹣3%以内(含﹣3%)部分的房价款及利息，由开发企业返还购房者，面积误差比超过﹣3%部分的房价款，由开发企业双倍返还购房者。

　　2.房地产租金

　　居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。

　　考点二、定金

　　1.定金是合同当事人在合同订立时或债务履行前，为保证合同的履行，依据法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。

　　2.定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。如果合同按约定履行，定金应抵作价款或者收回;如果给付定金的一方违约，则无权要求返还定金;如果收取定金的一方违约，则应当双倍返还定金。

　　3.《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。

　　考点三、押金

　　1.押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害，如造成损害，可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。押金也具有担保性质。

　　2.房屋租赁押金担保范围：承租人对租赁房屋内的设施(如家具家电等)恰当使用、及时支付正常使用所产生的费用(如水、电、燃气等费用)和按时支付租金的保障、承租人在房屋使用过程中有损毁房屋、附属设施、家具家电等行为。

　　考点四、其他钱款

　　1.订金

　　(1)订金是在房地产交易实践中产生的一个用语，不是一个规范的法律概念。房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。类似的款项还有意向金、诚意金、订约金。

　　订金、意向金等的性质不同于定金，不具有担保性。

　　(2)订金与预付款的区别。

　　订金是在交易合同签订前交纳的，而预付款是在交易合同订立后按约定支付的。

　　预付款是主合同的重要组成部分，必须以合同的生效为前提。

　　2.违约金

　　(1)违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约的，违约方应向守约方支付的钱款。

　　违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。

　　(2)但违约金与定金不能并用，一方违约时，守约方有权选择依据定金条款或违约金条款而索取赔偿。

　　约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少。

　　3.保证金

　　(1)保证金，是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的钱款。

　　(2)在一方出现违约行为，且该违约行为属于双方当事人约定的保证金的适用范围时，则守约一方当事人可依双方的约定，扣除部分或全部保证金。

　　4.能源使用费等其他费用

　　在房屋租赁活动中，承租方在房屋使用过程中还会发生对于房屋内设施损耗、水、电、燃气等正常及非正常使用发生的租金以外的费用，这些费用要和出租人提前约定好由谁承担，以免发生纠纷。

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