第三节 代拟房屋租赁合同

本章练习 知识点讲解

　　考点一、合同签订前的准备工作

　　1.实地查看和如实介绍房屋使用状况;

　　2.提示双方注意房屋设施设备状况;

　　3.解释有关房屋租赁的主要规定和特别规定。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年;

　　4.推荐租赁合同文本。为避免经纪机构和经纪人员牵扯到当事人的纠纷中去，应选择使用示范合同文本。

　　考点二、房屋租赁合同的拟定

　　1.房屋租赁合同的主要条款

　　按照规定，房屋租赁合同一般应当包括以下内容：

　　(1)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。

　　(2)房屋的坐落。

　　(3)出租房屋的户(套)型、面积(明确是使用面积或者是建筑面积)、结构。

　　(4)附属设施设备、家具和家电等室内设施状况。

　　(5)房屋租金及支付方式和押金数额、押金支付方式。

　　(6)租赁用途和房屋使用要求。

　　(7)房屋和室内设施的安全性能。

　　(8)租赁期限。

　　(9)房屋维修责任。

　　(10)物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳。

　　(11)违约责任和争议解决办法。

　　(12)其他约定。

　　2.指导当事人选用和填写合同

　　如果选用政府有关部门制订的示范合同文本，房地产经纪人员应当根据有关规定，引导当事人正确理解合同条款，并指导当事人填写空白条款。

　　如果选用房地产经纪机构制订的租赁合同，则房地产经纪人员应对双方予以说明，并提醒双方注意其中有关权利义务条款的约定，特别应注意向当事人解释承担责任的条款。对易产生争议的合同条款，房地产经纪人员应事先解释清楚。

　　考点三、房屋租赁合同签订中的风险防范

　　1.租赁合同效力的提示。同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：

　　(1)已经合法占有租赁房屋的;

　　(2)已经办理登记备案手续的;

　　(3)合同成立在先的。

　　2.租赁押金的支付与押金作用的说明;

　　3.装饰装修与设施设备处理的约定;

　　4.租金交付方式的说明;

　　5.维修责任的约定。如没有特别的约定，维修责任通常由出租人承担;

　　6.税费责任的约定。纳税是出租人的义务;

　　7.物业服务费等费用缴纳的约定。通常水、电、燃气、有线电视、电话、网络等费用均是承租人缴纳的;

　　8.转租约定的提示。没有约定可以转租的，承租人不能转租;

　　9.安全责任与风险责任提示。房屋和设施设备正常使用下的风险一般由出租人承担，非正常使用下的风险应由承租人承担;

　　10.租赁合同终止时的责任约定;

　　11.补充协议的签章;

　　12.优先购买权的提示。下列情况下，房屋承租人的优先购买权法院不予保护：

　　(1)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(2)出租人将房屋出卖给近亲属的;

　　(3)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;

　　(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　13.租赁房屋安全和群租风险。出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住;

　　14.约定房屋征收时的处理办法;

　　15.租赁期限届满的约定。如果租赁期限届满，双方没有续签合同，但承租人继续居住或者使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。

　　考点四、合同的核对与保管

　　为避免将来产生争议，房地产经纪人员应当仔细核对合同的条款，保证每一份合同条款的一致性。如果是网上备案，需要注意纸质合同和网签合同的一致性，并核对无误后留存一份纸质合同存档备查。

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