第二节 代拟新建商品房买卖合同

本章练习 知识点讲解

　　考点一、合同签约前的准备

　　1.向买方披露与开发企业的关系;

　　2.介绍商品房项目的主要情况及物业管理情况;

　　3.提供项目查询服务;

　　4.说明认购协议书或者意向书的作用(定金);

　　5.推荐买卖合同文本(统一的示范文本);

　　6.解释商品房销售的法律规定。按照规定，购买的商品房项目如果是尚未竣工的，应具有商品房预售许可证。未取得预售许可证，其签订的买卖合同无效。

　　考点二、签订新建商品房买卖合同

　　按照规定，预售的项目是未通过竣工验收的，应签订商品房买卖(预售)合同。现售的项目是已经通过竣工验收的，应签订的是商品房买卖(现售)合同。

　　1.商品房预售、现售合同主要内容

　　根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　(1)当事人名称或者姓名和住所。

　　(2)商品房基本状况。

　　(3)商品房的销售方式。

　　(4)商品房价款的确定方式及单价、总价款、付款条件、付款方式、付款时间。

　　(5)交付使用条件及日期。

　　(6)装饰、装修及设备标准承诺。

　　(7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

　　(8)公共配套建筑的产权归属。

　　(9)面积差异的处理方式。

　　(10)办理产权登记有关事宜。

　　(11)解决争议的方法。

　　(12)违约责任。

　　(13)双方约定的其他事项。

　　考点三、新建商品房买卖合同签订中的风险防范

　　1.商品房买卖(预售)合同风险预防

　　作为房地产开发企业代理方的经纪机构需要特别注意，在商品房销售合同签章时，不仅需要预售方在合同上盖开发企业的公章，还需要有该房地产开发企业法定代表人的签字(章)。

　　(1)土地与开发情况说明;

　　(2)房屋图纸与结构的确认;

　　(3)宣传资料与广告明示内容写入合同，经纪人应告知买方保存好售楼书及有关的销售广告;

　　(4)面积误差条款的约定。作为预售房，在签订预售合同的时候，其销售的面积是预测的，最后结算的面积是以房地产权属证书所记载的面积为准，而房地产权属证书所记载的面积则为实测面积;

　　(5)合同备案的约定;

　　(6)相关费用的负担与前期物业管理的约定;

　　(7)交付和保修及风险责任的约定;

　　(8)定金罚则的提示;

　　(9)合同附件和补充条款的说明。所有补充条款需要双方当事人同意并盖章，经纪人员在签约时应当提示当事人如有合同中附有图纸的，均需要双方签字并且盖骑缝章。

　　2.商品房买卖(现售)合同签订中的风险防范

　　房地产经纪人员在代理销售已经通过竣工验收的商品房时，应当做好以下工作：

　　(1)确认开发企业是否已将建成的商品房出租或者已作他用;

　　(2)定金罚则的说明;

　　(3)广告宣传与合同责任的约定;

　　(4)面积条款的确定;

　　(5)竣工验收资料及交付“两书”的提示;

　　(6)配套设施设备的交付约定;

　　(7)产权过户的提示;

　　(8)相关费用的承担说明;

　　(9)物业管理的说明;

　　(10)图纸交付与合同附件的约定;

　　(11)交付验收的提示;

　　(12)风险责任的约定;

　　(13)补充条款的签章。

　　3.商品房买卖合同的核对与保管

　　如各协议或文本有内容不一致的，以最终作为正式买卖合同的文本为准。

　　特别是注意网签上传的合同和纸质合同的一致性。为防止将来产生合同争议，作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的纸质合同存档备查。

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