第五章 房地产交易合同代拟

　　第一节 代拟存量房买卖合同

本章练习 知识点讲解

　　考点一、签约材料准备

　　1.准备签约材料

　　在正式签订买卖合同前，经纪人员需要告知买卖双方准备好签约所需的材料如下：

　　(1)买卖双方有效身份证明;

　　(2)房地产权属证书原件;

　　(3)央产房、军产房等特殊房屋，需提供上市审批表以及物业服务费、供暖费等相关费用结清证明;

　　(4)房地产共有的，需要提供其他共有人同意出售的证明;

　　(5)卖方买入房产的发票证明和租赁情况说明，以便于测算税款;

　　(6)可交易主体资格证明，如买卖双方是否属于限购、限售的对象及其他限制交易的情况(如失信被执行人)。

　　2.推荐合同文本

　　(1)示范合同文本

　　经纪人员应该首先推荐买卖双方使用行业主管部门制定的示范合同文本。

　　(2)房地产经纪机构提供的合同文本

　　依照法律规定，合同中的一方使用自己制作的合同文本时，一旦有争议，将对制作合同方不利。

　　(3)买卖双方自拟或者委托经纪人员、律师拟定合同

　　这种情况实践中不多见。

　　3.提示合同当事人主体资格

　　当事人具有完全民事行为能力签订的合同才具有法律效力，否则，买卖双方应该依法委托代理人，并需要办理合法的委托手续等。

　　一般情况下，没有特别约定，合同自双方当事人签字盖章时生效。

　　如果需要网签备案，需告知当事人必须办理合同网签手续。

　　4.解释国家和地方有关法律、规定和政策

　　重大误解、欺诈、胁迫使对方违背真实意愿实施的行为，可以申请撤销;一方利用对方处于危困状态、缺乏判断力，致使民事法律作为成立时显失公平，可以申请撤销;违反法律、法规强制性规定(效力性)、违背公序良俗、恶意串通，损害他人合法权益的行为无效。

　　(补充说明)《合同法》规定了发生如下情况，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　(1)因重大误解订立的。

　　(2)在订立合同时显失公平的。

　　(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　(补充说明)《合同法》规定了五种情况下签订的合同无效：

　　(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

　　(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。

　　(3)以合法形式掩盖非法目的。

　　(4)损害社会公共利益。

　　(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　考点二、存量房买卖合同的拟定

　　1.存量房买卖合同的主要条款

　　(1)依据《合同法》的规定，具体到存量房买卖合同中，应包括的主要条款是：

　　(2)双方当事人名称或者姓名。

　　(3)房屋的所有权性质及房地产权属证书的基本情况。

　　(4)房屋的坐落、权利状况。

　　(5)土地使用权性质、土地用途、土地使用权剩余年限。

　　(6)房屋具体情况：如面积、户型、结构等。

　　(7)房屋的成交方式及房屋的计价方式，房屋的总价和单价。

　　(8)房款交付时间、地点、交付方式及资金监管情况。

　　(9)房屋交付时间和交付方式及后续问题的约定等。

　　(10)违约应承担的法律责任。

　　(11)有关交易的特别约定(如税费的承担)。

　　(12)免责条款。

　　(13)纠纷的解决方式。

　　(14)合同附件(如附图、物业管理、附属设施设备)。

　　补充协议(或者补充条款)。

　　(15)签章。

　　(16)签约时间、地点。

　　2.指导填写并拟定合同重要条款

　　(1)买卖双方需要填写真实的身份信息，如应要求购房人确认或承诺有购房、售房资格。

　　(2)写清房地产坐落与四至。除说明小区名称外，一定要注明房地产权属证书上的门牌号，因为不动产转移登记是以公安门牌号作为依据的，通常房地产权属证书上的坐落就是公安门牌号。如果发现户口簿上的门牌号和房地产权属证书不一致的，需要去公安部门和房地产管理部门查清楚，以免过户时或者将来迁移户口产生问题。

　　(3)用规范的语言标明房屋的结构和户型。如果是另外附单写明的，最好附在合同后，并由双方当事人签字确认。

　　(4)有关房地产价格的约定必须明确。写明按什么方式或者标准作为计价依据、房屋的单价及总价，写明税费、装修或者附属设施设备折价、专项维修资金等是否包含在房价中，车库、阁楼、地下室等如何计价(如是否无偿赠送或者优惠出售等)。

　　(5)详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否包含固定设施和家具。如果包含在内，最好列一清单作为合同附件，以后发生争议时可以作为处理依据。也可以在买卖双方都认可的情况下拍照留存。

　　(6)约定买卖双方履行义务的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。涉及贷款的，经纪人员需提醒双方对于贷款的条件和具体时间进行明确约定，特别是需要约定因各种原因导致贷款失败时的处理办法。

　　考点三、存量房买卖合同签订中的风险防范

　　1.法律责任提示：在签订合同时，应重点提示当事人各自的义务和责任;

　　2.定金条款和定金罚则提示：根据我国法律规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。实际交付定金改变了约定的定金数额的，以改变后的定金数额为准;

　　3.补充协议签章的提示：在空白处注明“以下空白”字样或打叉划掉，如果合同的某些条款经双方同意进行涂改，则所有涂改之处也需双方签字确认;

　　4.相关图纸与附件的确认：经纪人员需要提示，根据原房屋来源的不同，房屋的相关图纸如平面图、户型图、管线图等应附在合同内，这样便于交付后的使用和维护;

　　5.产权过户与费用结算的提示：房屋交付有两层含义：

　　一是实物交付，即房屋交付给买方;

　　二是权利交付，即将所有权转移至买方名下;

　　6.交付风险与责任提示(户口迁移，尾款);

　　7.装修处理及附属设施设备的处理(固定与非固定设施);

　　8.权利瑕疵的说明：卖方的权利瑕疵担保是指房屋卖方担保其出卖的房屋所有权完全转移于买方，其他人不能对房屋主张任何权利，即卖方需要保证其出卖的房屋不存在任何产权纠纷(房屋是否已出租);

　　9.税费承担方式的说明(避税条款?);

　　10.争议处理方式的选择： 目前示范合同中大多规定有非诉讼方式(如协商、调解、仲裁)和诉讼(法院起诉)方式供当事人选用。

　　考点四、合同的核对与保管

　　需要特别注意的是，不论签有多少份合同，每份合同都应该内容一致，而且每一份合同均需要当事人签字(章)，当事人未签章的合同是无效的。

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