第二章 房地产交易信息搜集、管理与利用

　　第一节 房源信息的搜集、管理与利用

本章练习 知识点讲解

　　考点一、房源

　　在房地产经纪服务中一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：

　　(1)可依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。

　　(2)房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人所持有的房屋仅用于自住，并无交易意愿，则该房屋就不能成为房源;若房屋权利人有交易意愿，但未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉该房屋的所在， 这样的房屋也不能成为房源。

　　1.房源的属性

　　(1)物理属性：房屋自身及周边环境的物理状态;

　　(2)法律属性：主要包括房源的合法用途及其权属状况;

　　(3)心理属性：委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。

　　2.房源信息

　　房源信息通常是指与委托出售(或出租)房屋相关的信息，一个有效的房源信息包括房地产权利人的信息、房地产状况、 挂牌要求等基本要素。

　　(1)房地产权利人信息;

　　(2)房地产状况，房地产状况包括房屋的实物状况、产权 状况、区位状况和物业管理状况等;

　　(3)挂牌要求，挂牌要求则主要包括委托人确定的出售或出租价格，以及交房日期、税费支付方式等。

　　考点二、房源信息搜集的渠道和方法

　　1.门店接待获取

　　门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。门店接待，是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的门店，接受房地产权利人委托，获得房源信息的方式。

　　2.利用媒体获取

　　随着现代信息技术的快速发展，媒体中的网络媒体成为房源获取中的重要渠道。

　　3.电话接听获取

　　可以分为电话接待和致电客户获取两类。

　　4.通过熟人推荐获取

　　熟人推荐现在越来越受到房地产经纪机构的重视。

　　5.社区维护获取

　　对于拥有较多优质房源的大型住宅社区，房地产经纪人员应重视这一获取方式的运用。

　　6.联系有关单位获取

　　有关单位指的是拥有大量房地产的单位，如房地产开发企业、建筑施工企业、大型企事业单位、资产管理公司、金融机构等。

　　考点三、房源信息的管理

　　(一)房源信息的整理

　　1.房源信息的分类

　　(1)如按房地产的使用目的的不同分为住宅与商业房源;

　　(2)按交易目的的不同分为个人出租与个人出售的房源;

　　(3)按房地产价格的不同分为，如50万元以下的房源、50~150万元房源以及150元以上的房源;

　　(4)按房地产的特点的不同划分为地铁房、次新房等。

　　2.房源信息的记录和存储

　　(1)纸张载体，目前只有小型单店式房地产经纪机构还采用这种方式管理房源信息;

　　(2)计算机，比“纸张载体”效率高，对于计算机联机系统而言，在信息共享方面存在较大的不足;

　　(3)计算机联机系统，目前许多大型房地产经纪机构所采用的房源信息处理方式，具有超大容量的信息存储、自动化的信息处理和快速传输等特性。

　　(二)房源信息的共享

　　房源信息的共享形式目前主要有私盘制、公盘制两种模式。

　　(三)房源信息的维护与更新

　　(1)周期性访问;

　　将房源按照销售(出租)的难易度分为四个等级，并针对不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。

　　房源跟进划分等级表

　　(2)访问信息累积;

　　(3)房源状态的更新;

　　房源状态分为有效、定金、签约、无效四种。房地产经纪人员要根据每一次的房源带看结果及房源的买卖(租赁)交易进程，录入相应的房源状态，从而实现房源信息的及时更新与循环利用。

　　考点四、房源信息发布

　　(一)存量房房源信息发布的相关要求与渠道

　　1.存量房房源信息发布的要求如下：

　　存量房房源信息发布的基本要求是房源信息要全面和真实。

　　(1)依法可以租售：要求房源是依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规规定的出租或者出售的条件;

　　(2)租售意思真实：委托人有权出租或者出售的房地产;经纪机构要获得委托人的书面出售或出租委托公证;

　　(3)房屋状况真实;

　　(4)租售价格真实;

　　(5)租售状态真实。(有效房源)

　　2.存量房房源信息发布的渠道

　　(二)新建商品房房源发布的相关要求与渠道

　　依据《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，发布新建商品房房源广告要符合下列相关要求：

　　1.房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

　　(1)房地产开发企业名称;

　　(2)房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称;

　　(3)预售或者销售许可证书号。

　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

　　2.新建商品房房源信息发布渠道

　　(三)提高房源信息发布效果的注意事项

　　(1)注意完善房地产经纪人员个人信息;

　　(2)重视房源标题;

　　(3)写好房源描述;

　　(4)配好房源图片;

　　(5)多渠道发布，并经常维护。

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