第三节 存量房租赁居间业务流程

本章练习 知识点讲解

　　考点一、接受委托阶段

　　(一)搜集房地产交易信息

　　为做好存量房租赁居间业务，经纪人员要不断的搜集信息，积累客户。存量房租赁经纪业务房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息，包括出租方的信息和和出租房屋的信息两部分。

　　(二)客户接待

　　1.出租客户接待

　　接待出租客户的基本流程如下：

　　主体身份识别→了解出租房屋的基本情况→告知委托人必要事项→告知委托人近期类似房地产租金水平→沟通对承租人的特殊要求。

　　需要查看或提醒客户准备的文件包括：

　　(1)房地产权属证书原件及复印件;

　　(2)房屋所有权人身份证原件及复印件;

　　(3)共有产权人同意出租证明;

　　(4)受托人身份证明原件及复印件、授权委托书;

　　(5)房屋所有权人同意转租的书面证明。

　　2.承租客户接待

　　接待承租客户的基本流程如下：

　　沟通其对房屋的需求→询问承租方租赁用途及心理价位→告知承租方经纪服务的内容、收费标准和支付时间。

　　(三)签订房屋租赁经纪服务合同

　　在确定出租客户有权出租房屋，且委托出租的房屋具备出租条件后，房地产经纪人员应当尽快与出租方签署房屋出租经纪服务合同;接待承租客户后，与其签署房屋承租经纪服务合同。

　　考点二、调查推广阶段

　　(一)实地查看房屋

　　房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋，核实房屋的基本情况，查验内容主要包括出租房屋的区位状况、实物状况及内部家具家电情况等。

　　(二)编制房屋状况说明书

　　实地查看房屋之后，需要编制房屋状况说明书，并请出租方签字确认。

　　(三)发布房源信息

　　房地产经纪人员根据房屋实际状况向出租方提供挂牌租金建议，由出租方决定最终挂牌租金后，可通过多种渠道发布房源信息。

　　考点三、匹配带看阶段

　　房地产经纪人员要对房源、客源信息进行匹配，为承租方推荐合适的房源，带看前要与租赁双方预约好时间。

　　带看过程中，要根据房屋状况说明书内容向承租方详细介绍房屋的基本状况、优缺点。

　　考点四、洽谈签约阶段

　　(一)撮合交易双方

　　承租人明确承租意向后，房地产经纪人员要再次核查房屋权属状况，确认房屋是否可以出租，以及出租方是否有权出租该房屋。核实无误后，房地产经纪人员要协助租赁双方协商租金，直至双方满意。

　　(二)协助签订房屋租赁合同

　　当房屋租赁双方对房屋租赁事项达成一致时，就可以签订租赁合同了。

　　合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：

　　(1)要引导租赁双方协商租赁合同的相关条款，包括租金的缴纳方式等;

　　(2)查验相关文件，包括租赁双方的身份证明、房地产权属证书、共有人同意出租的证明等;

　　(3)要提醒租赁双方签订合同的注意事项;

　　(4)为租赁双方详细讲解合同条款，特别是双方的责任义务、违约条款、违约金、付款方式等。

　　考点五、结算交验阶段

　　(一)佣金及交易资金结算

　　租赁双方按照房地产经纪服务合同约定向房地产经纪机构支付佣金，房地产经纪机构向佣金缴纳方开具佣金发票。

　　房地产经纪人员应提醒承租方按照合同约定向出租房缴纳押金(一般为1～3个月的租金)及租金，个人承租住房押金一般为一个月的租金。

　　(二)房屋交验

　　房地产经纪人员主要协助承租方检查以下事项：

　　(1)房屋内部是否完好，房屋内有关家具、电器等设施能否正常使用;

　　(2)记录水电燃气表等仪表读数;

　　(3)协助承租方点收钥匙，并在房屋附属设施、设备清单上签字确认。

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