第二节 存量房买卖居间业务流程

本章练习 知识点讲解

　　考点一、接受委托阶段

　　(一)搜集房地产交易信息

　　房地产交易信息包括房源信息、客源信息和价格信息。信息搜集是做好房地产经纪业务的前提，在卖方市场(供不应求，卖方占优势的市场)上，房源信息的搜集尤为重要。房地产经纪人员要掌握房源、客源开发的方法。

　　(二)客户接待

　　1.卖方客户接待

　　接待卖方客户的基本流程如下：

　　(1)主体身份识别：为辨别委托人是否有权利处置房屋，需辨识其身份，包括是否是房屋所有权人，是否具有民事行为能力等;

　　(2)了解房屋本身的权利状况;

　　(3)了解卖房的原因和资金要求;

　　(4)告知必要委托事项;

　　(5)告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。

　　需要查看或提醒委托人准备下列材料：

　　(1)房地产权属证书原件;

　　(2)房屋所有权人的身份证明原件;

　　(3)共有产权人同意出售证明;

　　(4)受托人身份证明原件及复印件、授权委托书。

　　2.买房客户接待

　　接待买房客户的基本流程如下：

　　(1)核实买方的主体资格;

　　(2)沟通购房屋需求;

　　(3)询问购房预算;

　　(4)告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险;

　　(5)告知经纪服务的内容、收费标准和支付时间;

　　(6)告知拟购房屋的市场信息，提出建议;

　　(三)签订房屋买卖经纪服务合同

　　在确定卖方有权出售房屋，且委托出售的房屋具备出售条件后，房地产经纪人员应当尽快与卖方签署房屋出售经纪服务合同。

　　接待买方客户且了解其需求后，与买方签订房屋购买经纪服务合同，明确委托事项和权限。

　　为了确保经纪业务的安全性，应尽量说服客户签订经纪服务合同，明确双方的权利义务。(第三章专门介绍)

　　考点二、调查推广阶段

　　(一)信息核验

　　对卖房委托而言，信息核验是对房源的产权信息进行核验(查明是否有抵押、查封、及其他限制出售的情形);

　　对买房委托而言，是对购房人的购房资格进行核验，在有限购的城市，需要到房地产主管部门查询购房人的家庭拥有的住房数量，每个城市的要求有所不同，要根据当地要求做好核验。

　　(二)房屋实地查看

　　重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。

　　(三)编制房屋状况说明书

　　产权核验和实地查看得到的信息，要做好记录，并据此编制房屋状况说明书，让卖方签字确认。

　　(四)发布房源信息

　　发布房源信息要真实，符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实等。发布房源信息的渠道包括经纪机构门店、网站、专门的房地产信息发布平台等。发布房源信息要遵循国家有关广告发布的法律要求。

　　房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

　　(1)升值或者投资回报的承诺;

　　(2)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;

　　(3)违反国家有关价格管理的规定;

　　(4)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

　　考点三、匹配带看阶段

　　(一)信息配对及约看

　　房地产经纪人员要对房源信息和客源信息进行匹配，为买方推荐合适的房源。经纪人员要与买卖双方提前约定看房时间，带好相关资料。

　　(二)带客看房及回访

　　带看时，要按照房屋状况说明书向买方介绍房屋的基本情况及优缺点。房地产经纪人员必须向买方一次性书面告知房屋的基本情况。(包括有利与不利的情况)

　　考点四、洽谈签约阶段

　　(一)撮合交易双方

　　如果带看结果满意，经纪人员要再次核查房屋的产权状况，确认房屋是否可以交易，再次确认买方是否具备购房资格及了解其征信状况，预判买方的贷款资质。核实无误，经纪人员协助买卖双方协商价格，直至买卖双方达成一致。

　　(二)协助签订房屋买卖合同

　　合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：

　　1.告知买卖双方签约的注意事项;

　　2.查验房地产权属证书及其买卖双方的相关证件;

　　3.为买卖双方详细讲解合同条款，重点讲解双方的权利义务、违约条款、违约金、付款方式等条款。

　　考点五、结算交验阶段

　　(一)佣金及交易资金结算

　　佣金是房地产经纪服务应得的报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。

　　如果卖方需要办理抵押贷款，房地产经纪人员要告知买卖双方贷款办理的流程及要求，如经纪服务合同约定由经纪人员代办的，要按合同约定办理，如房屋在出售前已设定抵押，要先行办理抵押权注销手续。

　　(二)缴税及办理不动产转移登记

　　资金监管及贷款获得批准后，房地产经纪人员要协助买卖双方到税务部门缴纳税费，到不动产登记部门办理转移登记手续。登记部门向买方发放新的不动产权证后，大部分交易资金(一般是除尾款外的全部价款)可划到卖方账户。

　　(三)房屋交验

　　卖方收到交易资金后，依据买卖合同约定的时间向买方交付房屋。房地产经纪人员要协助买方对房屋内部进行查验，包括房屋内部是否完好，赠送的装修、家具是否齐全等;协助结算物业服务费、水、电、燃气、电话费、维修基金等费用;协助完成燃气、有线电视等过户手续;协助买方点收钥匙，并让买卖双方在房屋交接单上签字确认。

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