个人住房贷款政策

本章练习 知识点讲解

　　一、个人住房贷款政策概述

　　个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。

　　住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人提取住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。

　　贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。借款人须同时具备以下条件：

　　(1)具有城镇常住户口或有效居留身份;

　　(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　(3)具有购买住房的合同或协议;

　　(4)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的规定比例作为购房的首期付款;享受购房补贴的以个人承担部分的规定比例作为购房的首期付款;

　　(5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

　　个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

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