房地产抵押的一般规定

本章练习 知识点讲解

　　一、房地产抵押的条件

　　房地产抵押随抵押物土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。《城市房地产管理法》规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面:一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。

　　对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。但对于这类抵押，设定抵押的前提条件是该土地使用权必须是以出让方式取得的。

　　《物权法》规定债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵押:①建筑物和其他土地附着物;②建设用地使用权;③正在建造的建筑物;④法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

　　根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。

　　(一)土地所有权不得抵押;地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。

　　(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

　　(三)权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

　　(四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

　　(五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

　　(六)已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。

　　(七)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

　　(八)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

　　(九)依法不得抵押的其他房地产。

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