第四章　房地产转让

　　第四节　其他类型房地产转让管理

　　一、已购公有住房、经济适用住房和限价商品房转让管理

　　1.已购公有住房

　　已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(原建设部令第69号)颁布实施，对这两类住房上市进行了规范。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减、免优惠政策(详见房地产税费一章)。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，并对交易手续费进行了减免，大大活跃了存量房市场。

　　2.经济适用住房

　　2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)，对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

　　已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

　　个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

　　2010年，住房和城乡建设部印发了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保[2010]59号)，对加强经济适用住房交易管理作出了具体规定：

　　(1)经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

　　(2)住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

　　(3)各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

　　3.限价商品房

　　限价商品房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是指政府为解决中低收入家庭的住房困难，在出让商品住房用地时，提出限制开发完成后的商品房价格及套型(面积)要求，由房地产开发企业公开竞买后，严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求房价过高、上涨过快的地区，要增加限价商品住房的供应。

　　限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。国家没有制定限价商品住房转让的统一政策，而是由各地根据具体情况指定并实施。一般而言，限价商品房在满足一定条件后是可以上市交易的。如北京规定，购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款。

　　二、婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)(法释[2011]18号)，自2011年8月13日起施行。对婚姻家庭财产纠纷案件的审理作出以下规定。

　　(1)婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：

　　1)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;

　　2)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。

　　(2)夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

　　(3)婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理(第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用此规定)。

　　(4)婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　举例：甲与乙结婚无房，婚后甲方父母出资购买了一套房产并登记在甲方名下，则该房产为甲方的一方财产。后由于该套房产较小，甲方父母出资70%，乙方父母出资30%又购买了一套房产，但只登记在乙方名下，甲乙双方没有其他约定，则甲乙双方按份共有该套房产，比例为7：3。

　　(5)夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则(离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决)，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　(6)一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　(7)婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

　　(8)离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件，另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的，人民法院不予支持;婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费，离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的，人民法院应予支持。

　　(9)当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

　　(10)婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。

　　(11)离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。

　　三、个人无偿赠与的房地产转让管理

　　《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》(国家税务总局公告2015年第75号)对在办理个人赠与不动产税收免征手续时应提交的证明资料作出了相应规定。

　　纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件(继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件)、房屋所有权证原件及复印件。属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：

　　(一)离婚分割财产的，应当提交：

　　1.离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件;

　　2.离婚证原件及复印件。

　　(二)亲属之间无偿赠与的，应当提交：

　　1.无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件;

　　2.无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。

　　(三)无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交：

　　人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养(赡养)关系证明或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方抚养(赡养)关系的证明资料原件及复印件。

　　(四)继承或接受遗赠的，应当提交：

　　1.房屋产权所有人死亡证明原件及复印件;

　　2.经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。

　　四、共有房地产的转让管理

　　房屋共有是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。共同共有的所有权人对于房屋享有平等的所有权。通常情况下，按份共有关系是按约定或者根据出资额形成的，而共同共有关系则一般形成于配偶关系、父母子女关系中，个别情况下也可以通过合同约定。如果共有人之间没有约定是“按份共有”还是“共同共有”，或者约定不明确，除非共有人之间具有家庭关系，否则默认为“按份共有”。

　　根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时又有所不同：(1)按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权;而具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割，并自由处分分割所得份额。(2)共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意，而按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。

　　对按份共有房地产转让纠纷案件的审理，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)(法释[2016]5号，自2016年3月1日起施)作出具体规定。

　　共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。(物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。)

　　优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

　　(1)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准;

　　(2)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日;

　　(3)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

　　(4)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

　　按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

　　(1)未在以上规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

　　(2)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

　　按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。(物权法第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。)两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

　　五、对查封登记的房地产转让限制

　　登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。已被司法机关和行政机关查封、预查封并在登记机构办理了查封、预查封登记手续的房屋，被执行人隐瞒真实情况，到登记机构办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。登记机构应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理。

　　对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房屋的查封，执行法院应当向登记机构提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由登记机构办理过户登记手续后，办理查封登记。对登记机构已经受理被执行人转让房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

　　以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

　　人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

　　六、对失信被执行人的房地产转让限制

　　2016年1月20日，国家发展改革委和最高人民法院牵头，人民银行、国土资源部、住房城乡建设部等44家单位联合签署了《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》，进一步拓展和丰富了对人民法院失信被执行人的限制领域和惩戒措施，形成“一处失信、处处受限”的联合惩戒局面，从而促使被执行人主动履行生效法律文书确定的义务。《备忘录》对失信被执行人房地产转让限制的相关规定有：

　　(一)惩戒对象。联合惩戒对象，即最高人民法院公布的失信被执行人。根据最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，具体是指具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：

　　(1)以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的;

　　(2)以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的;

　　(3)违反财产报告制度的;

　　(4)违反限制高消费令的;

　　(5)被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的;

　　(6)其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。

　　(二)惩戒措施。分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。失信被执行人违反限制高消费限制进行消费的行为属于拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的行为，经查证属实的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，予以拘留、罚款;情节严重、构成犯罪的，追究其刑事责任。