第四章　房地产转让

　　第三节　房地产买卖

　　一、房地产买卖市场概述

　　房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。房地产买卖市场可能有固定的交易场所，称之为有形市场，否则就是无形的。房地产买卖市场的主体为卖方和买方。卖方也称为房地产供给者，主要有房地产开发企业和房屋所有权人。个人出售房地产的原因主要有住房改善、急需资金、获利变现、规避风险或离开本地。买方也称为房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方。买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。

　　由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房地产买卖市场主要具有以下几个方面的特点。

　　(1)垄断竞争性。由于房地产不像普通商品一样可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代的产品、相互之间竞争充分，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，竞争往往不够充分，具有垄断竞争的特征。特别是新建商品房市场，由于某一区域某个时间段的在售项目通常较少，往往只有一个或者几个房地产开发企业，容易形成区域垄断。二手房市场中，由于交易双方主要为分散的家庭，竞争性较新建商品房市场更为充分。

　　(2)区域性。房地产买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间，甚至同一城市的不同区域之间房地产市场的规模、价格水平、供求状况、价格走势等情况都可能差异很大。因此，分析房地产市场形势时，要区分不同的城市或区域。

　　(3)周期性。房地产业受到经济发展、人口、政策等多种因素的影响，以及房地产业本身运行规律的制约，房地产市场会表现出周期性波动，出现高峰期和低谷期。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期性变化上，没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。

　　(4)易形成泡沫。由于房地产寿命长久、供给有限、保值增值，具有很好的投资品属性，房地产市场容易出现投机。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。国际上曾出现过多次严重的房地产泡沫事件，泡沫一旦破裂，对宏观经济和金融体系的影响巨大。

　　二、供给侧改革和去库存

　　2015年12月18日至21日，中央经济工作会议强调，明年及今后一个时期，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。会议提出抓好化解房地产库存的主要任务。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

　　三、调整住房限购和取消过时的限制性措施

　　房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)要求坚决抑制不合理住房需求，房价过高、上涨过快的地区，要增加限价商品住房的供应。为支持住房的合理需求，住房城乡建设部、财政部、国家税务总局、中国人民银行发布出台有关首套房政策，对个人购买家庭唯一住房给予贷款、税收等方面的优惠。

　　2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)提出合理引导住房需求，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。根据国务院的工作部署，北京、上海、天津、重庆4个直辖市、大部分省会城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳等计划单列市,以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市相继出台阶段性的住房限购措施，房价调控取得一定成效。2014年，房地产市场持续下行，多数实行过住房限购的城市，根据市场形势的变化，陆续取消限购措施。截至2016年1月，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚等5个城市没有取消限购。

　　2015年中央经济工作会议明确提出要取消过时的限制性措施，市场配置资源的作用得到进一步的发挥。各地根据经济发展和市场变化，调整或取消过时的行政性措施，如《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》明确提出“对商品住房项目停止实施‘90平方米以下套型住房占全部套型70%以上’的要求。”

　　四、合同网签

　　合同网签就是买卖双方签订合同后，要到房地产相关部门网站上进行网签备案，并向社会公布。合同网签是为了让房地产交易更加透明化。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)要求落实合同网上备案工作，各地要根据当地实际积极探索和实践。

　　(一)新建商品房买卖合同网签

　　为规范房地产开发企业的商品房销售行为，各地对新建商品房买卖合同网签都作出了明确规定。要求房地产开发企业在取得商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证。未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证。备案机构建立房地产开发企业信用档案，并在网上公示。

　　商品房获准销售后，该楼盘标识为可售，备案机构通过网上备案系统公布《商品房预售许可证》或新建商品房权属证明的主要内容、商品房楼盘表、房地产抵押、查封等权利限制情况、商品房销售示范合同文本(包括经备案的补充条款)等信息。房地产开发企业不得在网上提供虚假的信息资料。凡已在网上公示的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得以任何理由拒售，对自留房源在取得房屋所有权证后才可出售。

　　新建商品房买卖合同网签的流程：

　　(1)买卖双方协商买卖合同的相关条款，经双方当事人协商确认后，通过网上备案系统在线填写合同内容，买受人自行设置查询密码，合同网上提交后，系统自动生成合同编号，并在楼盘表内即时标明该商品房已售出。

　　(2)买卖双方打印网上签订《商品房买卖合同》的编号和内容，在合同上签字盖章，并到房地产交易管理部门登记备案。

　　(3)管理部门经审核，对符合条件的商品房买卖合同加盖“合同登记备案章”，同时打印备案证明。

　　(4)商品房买卖合同登记备案后，如因买卖双方的特殊原因需要解除或变更商品房买卖合同的，经当事人双方协商一致，由双方持解除或变更合同的书面协议、原商品房买卖合同、当事人身份证明、因特殊原因需要解除或变更买卖合同的证明材料等，申请办理注销或变更合同的相关手续。

　　(5)经认可解除合同的，原备案的书面合同作废，商品房楼盘表内恢复该单元(套)商品房为可售房源。

　　(二)存量房买卖合同网签

　　对于存量房而言，买卖合同网签并非强制性的。买卖双方也不一定要通过中介机构，可直接签订纸质合同文本，自行达成交易。但网签起到很好的监督作用，将信息对外公布，其交易的流程更加透明。可以通过网上实时查询，获知交易进程，给买卖双方带来很大便捷和安全。同时，存量房买卖合同网签也使政府部门能够及时掌握相关数据，有利于对存量房交易进行监管。

　　无论是否通过中介机构，存量房买卖都可以通过存量房网上签约系统发布房源信息和进行网上签约。各地的规定有所不同，对通过中介机构进行存量房买卖的，要求房地产经纪机构的存量房信息上网，并公示房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况，要求买卖合同网签。合同网签有效地避免了“一房卖二主”、“吃差价”、合同不规范、责任不明确等风险。

　　存量房买卖合同网签的一般流程：

　　(1)买卖双方协商合同的相关条款内容;

　　(2)操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。并由买卖双方自行设置合同查询密码，操作人员进行网上提交。

　　(3)买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中。在合同提交完毕后，操作人员从系统中联机打印《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自行划转声明》和《转移登记申请书》等。

　　(4)当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续。

　　五、资金监管

　　商品房买卖过程中，从买卖双方签订合同，到完成过户登记，一般需要几个月的时间，期间交易风险较大，需要对交易资金实施监管。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)要求加大交易资金监管力度。住房城乡建设部、人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号)要求建立存量房交易结算资金管理制度，发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。

　　交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，各地要对保证金的数额做出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户支付，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。

　　1.若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。2.交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。3.房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。4.当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户;5.以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。6.客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。