第四章　房地产转让

　　第二节　房地产项目转让

　　一、出让国有建设用地使用权的房地产项目转让管理

　　(一)转让条件

　　《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

　　(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　(二)转让的程序

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;开发建设单位的名称是否已经变更;上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。

　　备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一，也是与老百姓密切相关的环节之一。房地产开发企业拆除老百姓房屋后，项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。

　　(三)转让的规定

　　以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由建设用地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。

　　以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。例如土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限只有40年。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　二、划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理

　　划拨土地使用权的构成比较复杂，包括有批准权的人民政府无偿给土地使用者使用的国有土地使用权，土地使用者经有批准权的人民政府批准同意缴纳补偿、安置费用后获得的国有土地使用权，以及既非前述方式获得也非出让方式获得的合法国有土地使用权。由于所转让土地的开发投入情况比较复杂，转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同，因此处理土地使用权收益不能简单化和“一刀切”。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院的规定报有批准权的人民政府审批，按照《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》(国发[1992]61号)的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，须经当地房地产市场管理部门审查批准。原先国家规定划拨土地使用权必须先办理出让手续然后才能转让，但由于该规定未统一考虑土地使用权无法或不宜出让的情况，未全面考虑其构成的历史成因，实践中很难操作，对此，《城市房地产管理法》做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或作其他处理。《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：

　　(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：

　　(2)私有住宅转让后仍用于居住的。

　　(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。

　　(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。

　　(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。

　　(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。

　　(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。土地收益的征收办法，在国务院未作出新的规定之前，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。