第二章　房地产所有制和使用制

　　第二节　房屋所有制

　　一、城镇房屋所有制

　　改革开放以来，特别是随着城镇住房制度改革的深入推进，我国城镇已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主。城镇的类型主要有：

　　1.按所有制结构划分

　　我国现阶段的房屋产权，按照所有制的不同，一般划分为下列4种类型。

　　1)全民所有制房产。它是国家财产的重要组成部分。国家按照统一领导、分级管理的原则，将房地产授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队分别进行管理。这些单位在国家授权范围内，对国有房地产行使占有、使用、收益和处分的权利，同时负有保护国有房地产不受损失的义务。被授权单位转移或处置房地产时，必须按照有关规定，报经上级主管部门批准。

　　2)集体所有制房产。它是社会主义劳动群众集体组织所有的房地产。集体组织依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　3)私人所有房产。它是公民个人所有的房产。我国宪法规定国家保护私人房产。产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。目前私人所有房产大部分为住房，住房又分为商品住房、保障性住房、已购公有住房、军产房等。

　　4)外资及中外合资房产。外资房产是指外国政府、企业、团体和侨民所有的房产。中外合资房产是指我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产。

　　5)其他房产。如宗教房产、私营股份公司房产等。

　　2.按产权占有形式划分

　　房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。

　　1)单独所有房产：是指房屋产权人单一，即房屋所有权只归一个产权人所有。

　　2)共有房产：是指房屋产权为两个或两个以上的产权人所共有，包括公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产等。

　　由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整幢房屋，而是购买一幢房屋内的一个或数个独立的单元房产，因此，普遍存在建筑物区分所有权。《物权法》为适应现实的要求，对建筑物区分所有权首次通过立法的方式予以明确，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：

　　一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。

　　二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。

　　三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。

　　业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在上述这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

　　二、农村房屋所有制

　　长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。由于多种原因，过去对农民所有房屋所有权的确权登记工作并不完善。《物权法》颁布后，为进一步维护农民合法权益，农村集体土地上房屋确权登记工作已稳步推进。

　　伴随着我国20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，我国很多大中型城市及其近郊，出现了以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。

　　三、房屋所有权的取得

　　(一)房屋所有权的取得

　　房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。

　　1.原始取得

　　原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：

　　(1)依法建造房屋;

　　(2)依法没收房屋;

　　(3)收归国有的无主房屋;

　　(4)合法添附的房屋(如翻建、加层)。

　　2.继受取得

　　继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。

　　(1)因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖(包括拍卖);房屋赠与;房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。

　　(2)因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。根据《民法通则》的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。

　　(二)房屋所有权的消灭

　　房屋所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。

　　引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：

　　1.房屋产权主体的消灭。如房屋所有权人(自然人)死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。

　　2.房屋产权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。

　　3.房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。

　　4.因国家行政命令或法院判决而丧失。如国家行政机关对房产所有权人的房产征收，除依法给予相应的补偿外，原房产权利人的权利因征收而丧失。又如人民法院依照法律程序将一方当事人的房产判给另一方当事人所有，原房产权利人因判决发生法律效力而丧失该房屋的所有权。

　　5.房产所有权人放弃所有权。

　　(三)我国房屋所有权的特点

　　房屋所有权的特点，一方面由房屋本身的性质所决定，另一方面也由各国的房屋所有权法律制度所决定。我国房屋所有权具有以下特点：

　　1.房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。

　　2.房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。

　　3.房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。

　　4.国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

　　5.房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与其所依附的土地使用权不可分离，因而，凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让;非法转让土地使用权，会导致土地上房屋的转让无效。

　　6.房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

　　四、房屋征收

　　(一)房屋征收的概念

　　房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》)，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是城市建设的重要组成部分。

　　在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。

　　(二)房屋征收的限制条件

　　征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：

　　1.只能为了公共利益的需要;

　　2.必须严格依照法定的权限和程序;

　　3.政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。

　　(三)房屋征收的前提条件

　　房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地所有权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。为此，《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》均明确规定房屋征收必须基于“公共利益的需要”。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：

　　①国防和外交的需要;

　　②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　(四)国有土地上房屋征收的管理

　　《房屋征收条例》还对房屋征收的管理体制、房屋征收程序、房屋征收补偿等进行了规范，以保护被征收人的合法权益。《房屋征收条例》规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。”因为房屋征收实行市场价格补偿，所以国家行政法规对征收范围内的房屋转让、抵押等未作禁止性规定，但有的地方政府可能有禁止性的地方规定。征收范围确定后能否办理相关业务，需关注当地的规定。