第八章 成本法及其运用

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 成本法概述

　　一、成本法的含义

　　二、成本法的理论依据

　　三、成本法适用的估价对象

　　四、成本法估价需要具备的条件

　　五、成本法估价的操作步骤

　　第二节 房地产价格构成

　　一、土地取得成本

　　(一)市场购置下的土地取得成本

　　(二)征收集体土地的土地取得成本

　　(三)征收国有土地上房屋的土地取得成本

　　二、建设成本

　　三、管理费用

　　四、销售费用

　　五、投资利息

　　(一)投资利息的含义

　　(二)投资利息的计算

　　六、销售税费

　　七、开发利润

　　第三节 成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、适用于新开发的房地产的基本公式

　　(一)适用于新开发的房地的基本公式

　　(二)适用于新开发的土地的基本公式

　　(三)适用于新建成的建筑物的基本公式

　　三、适用于旧的房地产的基本公式

　　(一)适用于旧的房地的基本公式

　　(二)适用于旧建筑物的基本公式

　　第四节 重新购建价格的求取

　　一、重新购建价格的含义

　　二、重新购建价格的求取思路

　　(一)房地重新购建价格的求取思路

　　(二)土地重新购建价格的求取思路

　　(三)建筑物重新购建价格的求取思路

　　三、建筑物重新购建价格的求取方法

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法

　　(一)单位比较法

　　(二)分部分项法

　　(三)工料测量法

　　(四)指数调整法

　　第五节 建筑物折旧的求取

　　一、建筑物折旧的含义和原因

　　(一)建筑物折旧的含义

　　(二)建筑物折旧的原因

　　二、建筑物折旧的求取方法

　　(一)年限法

　　(二)市场提取法

　　(三)分解法

　　三、求取建筑物折旧应注意的问题

　　(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

　　(二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

　　第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定

　　一、房屋完损等级评定的有关规定

　　二、房屋折旧的有关规定

　　考试要求

　　1.熟悉成本法的含义;

　　2.熟悉成本法的理论依据;

　　3.掌握成本法适用的估价对象;

　　4.熟悉成本法估价需要具备的条件;

　　5.熟悉成本法估价的操作步骤;

　　6.掌握房地产价格构成;

　　7.掌握成本法的基本公式;

　　8.熟悉重新购建价格的含义;

　　9.熟悉重新购建价格的求取思路;

　　10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式;

　　11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法;

　　12.掌握建筑物折旧的求取;

　　13.了解房屋完损等级评定的有关规定;

　　14.了解房屋折旧的有关规定。