21.【题干】某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报財率为6%，该房地产的价值为(　)万元。

　　【选项】

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是剩余技术。建筑物年收益额=建筑物现值X建筑物的资本化率=200X12%

　　=24，那么土地的年收益额=60-24=36，土地的价值=36x(P/A，6%，30)=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。参见教材P257。

　　【考点】

　　24.【题干】通过房祖求取房地产净收益，不应扣除(　)。

　　【选项】

　　A.空罝损失

　　B.房产税

　　C.房屋折旧费

　　D.房屋保险费

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。

　　【考点】

　　26.【题干】下列引起房地产贬值直的因索中，属于功能折旧的是(　)。

　　【选项】

　　A.写字楼层高偏低

　　B.厂房受酸雨腐蚀

　　C.住宅库存量过大

　　D.在建工程基础不均匀沉降

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科字技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P296。

　　【考点】

　　29.【题干】关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是(　)。

　　【选项】

　　A.开发经营期可分为建设期和经营期

　　B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

　　C.经营期可具体分为销售期和运营期

　　D.建设期和经营期不会重叠

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是后续开发经营期。在销售(含预售)的情形下，建设期和经营期有重叠。参见教材P330。

　　【考点】

　　30.【题干】当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是(　)。

　　【选项】

　　A.平均增减量去

　　B.平均发展速度法

　　C.移动平均法

　　D.指数修句法

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P349。

　　【考点】