第十章　房地产估价程序

　　判断题

　　1.完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价程序的作用。完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序(包括必要的工作步骤和工作内容)。参见教材P396。

　　2.估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织;可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价业务来源渠道。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。参见教材P396～397。

　　3.主动争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和知名度，提高估价技术水平和服务质量，作恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是估价业务来源渠道。主动争取估价业务应通过提高估价技术水平和服务质量，提升估价机构的知名度和品牌，作恰当的宣传或广告等方式进行，而不得采用恶性压价、支付回扣、利诱、虚假宣传、欺骗、胁迫，或者贬损、诋毁其他估价机构、其他估价师，迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值或价格)等不正当手段招揽业务。参见教材P397。

　　4.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应选派至少一名注册估价师承办该项目。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价业务接洽与承接。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。对受理的估价业务，无论项目大小，都应选派至少2名注册房地产估价师承办，并明确其中一人为项目负责人。参见教材P400～401。

　　5.受贿房地产价值的评估时点是委托估价日。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是价值时点的确定。在评估受贿所收受的房地产的价值时，价值时点有受贿之日、案发之日和委托估价之日等多种选择，但从理论上讲，科学的价值时点应为受贿之日。参见教材P403。

　　6.估价业务应当由估价机构统一接受委托、统一收取费用;估价师也可以个人名义承揽估价业务。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价业务接洽与承接。估价委托应由估价机构统一受理、统一收费;估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用。参见教材P400。

　　7.估价报告使用期限不同于估价责任期：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期应到估价服务的行为结束为止。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是估价报告使用限制。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。

　　8.对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改;对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是审核估价报告。经修改、重新撰写和重新估价后的估价报告，同样需要再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。参见教材P423。

　　9.一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。参见教材P417。

　　10.估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是保存估价资料。保管期限从出具之日起，不少于15年。法定评估业务为不少于30年。超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。参见教材P424。

　　11.估价报告使用期限的表达形式为：自××××年××月××日起至××××年(××个月、××日)内有效。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价报告使用限制。自××年××月××日起至××年××月××日止;自××年××月××日起计算××年(××个月、××日)。参见教材P420。

　　12.房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是价值时点的确定。房屋征收评估的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P403。

　　13.司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，不为整体资产拍卖估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价一般为房地产拍卖估价，但也可能为整体资产拍卖估价。参见教材P405。

　　14.房屋征收评估时，被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，估价师可以不做任何处理。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是实地查勘估价对象的实施和记录。房屋征收评估应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。