第八章　假设开发法及其运用

　　判断题

　　1.对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。可以做估价假设，经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。参见教材P338。

　　2.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。参见教材P339。

　　3.假设开发法中，静态分析法的测算过程相对简单，因此是优先选用的方法。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。在实际估价中应优先选用动态分析法。参见教材P341。

　　4.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。

　　5.假设开发法适用于待开发房地产，但不包括在建工程。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用于在建工程的估价。参见教材P338。

　　6.如果是在建工程由现房被房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该在建工程要由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。参见教材P341。

　　7.预测开发经营期时，宜先把开发经营期分成各个组成部分，分别预测，其中建设期预测相对较难，销售期预测相对容易。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。参见教材P347。

　　8.在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售)，也可以在其之后(如出租后出售)。参见教材P349。

　　9.在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。(　)

　　『正确答案』╳

　　『答案解析』本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。参见教材P340。

　　10.房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。参见教材P342。

　　11.一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见教材P341。

　　12.建设期的时间从开工日开始，到竣工日截止。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。建设期是从取得估价对象日开始，到竣工日截止。题目中说的是建造期。参见教材P347。

　　13.在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。投资人站在自己特定立场上做的投标报价，是个人意见，属于投资价值。参见教材P339。

　　14.采用假设开发法的静态分析法估价时，应计息项目包括后续的建设成本、管理费用、销售费用和销售税费等。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费是不计算利息的。一般假设销售税费在销售时才缴纳，没有计算利息的计息期。参见教材P348。

　　15.折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是折现率。折现率是假设开发法在采用动态分析法时的一个重要参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，包含了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P350。