2020房地产估价师《理论与方法》专项精选题：比较法及其运用
来源 :中华考试网 2020-06-14
中第五章 比较法及其运用
判断题
1.在运用比较法估价时，为了提高估价结果的准确性，选择的可比实例多多益善。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。在运用比较法估价时，一般选取3～5个可比实例，不得少于3个。参见教材P182。
2.某估价师在对某房地产进行评估时，由于没做交易实例收集工作，缺乏类似房地产的交易数据，所以放弃了采用比较法。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。只要在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。估价师和估价机构没做交易实例收集工作，不能成为不采用比较法的理由。参见教材P176。
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3.可比实例的成交日期与价值时点相隔1年以上的不得采用。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年，不得超过2年。参见教材P183。
4.如果可比实例的成交日期晚于价值时点，则进行市场状况调整时，应该将可比实例的成交日的实际成交价格，调整为价值时点的价值。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交日期不应晚于价值时点。这样的可比实例最好不选，谈不上市场状况调整。参见教材P183。
5.某可比实例买方应缴纳的税费由卖方承担，若买方付给卖方的金额不变，当买方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会下降。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额-卖方帮买方缴纳的税费。买方税费增加，则正常负担价格下降。参见教材P186。
6.在可比实例的成交日期至价值时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整(实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%)。参见教材P194。
7.建立比较基础，统一财产范围，既包括有和无的差别，也包括好与坏，优与劣、新与旧的差别。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是统一财产范围。建立比较基础，统一财产范围，只包括有和无的区别。好与坏、优劣、新旧的差别在房地产状况调整中处理。参见教材P184。
8.带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。
9.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，如果按照原币种的价格进行了市场状况的调整，则应该采取成交日期时的汇率。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是统一计价单位。在统一币种方面，将某一币种(如美元)的房地产价格换算为另一币种(如人民币)的房地产价格，应采用该价格对应日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。参见教材P188。
10.对同一房地产而言，建筑面积单价>套内建筑面积单价>使用面积单价。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是统一计价单位。一般情况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积，建筑面积单价﹤套内建筑面积单价﹤使用面积单价。参见教材P189。
11.在房地产交易实例收集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是搜集交易实例的要求。了解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易情况是否正常，交易价格是否是正常价格。参见教材P179。
12.市场状况调整，就是将可比实例在价值时点的价格，调整为其成交日期的价格。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是市场状况调整的内容。市场状况调整，就是将可比实例在成交日期的价格，调整为价值时点的价格。参见教材P194。
13.实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等影响房地产价格的因素。参见教材P198。
14.房地产状况调整时，直接比较法，就是要使得估价对象房地产状况状态下的价格变成可比实例房地产状态下的价格。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。直接比较法，就是要使得可比实例房地产状态下的价格变成估价对象房地产状况状态下的价格。参见教材P198。
15.整幢住宅区位状况调整的内容包括所处的楼幢、楼层。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产区位状况调整的内容。整幢住宅区位状况调整的内容不包括所处的楼幢、楼层。参见教材P198。
16.根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正和调整幅度不易超过20%。共同对可比实例成交价格的调整和修正幅度不易超过30%。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是计算单个可比实例的比较价值。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正和调整幅度不易超过20%。共同对可比实例成交价格的调整和修正幅度不易超过30%。参见教材P205。
17.经修正和调整的各个比较价值中，最高价和最低价的比值不宜大于1.2。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是计算单个可比实例的比较价值。经修正和调整的各个比较价值中，最高价和最低价的比值不宜大于1.2。参见教材P205。