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2020房地产估价师考试理论与方法章节精炼题:假设开发法及其运用

来源 :中华考试网 2020-06-03

第八章 假设开发法及其运用

  单项选择题

  1、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,该商城开发完成后的现值为( )万元。

  A、22253

  B、23352

  C、26488

  D、27796

  2、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。

  A、市场法

  B、收益法

  C、成本法

  D、长期趋势法

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  3、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用( )进行估价。

  A、比较法

  B、成本法

  C、假设开发法

  D、长期趋势法

  4、评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值,预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元,折现率为10%,则该土地的价值为( )万元。

  A、3636.36

  B、3305.79

  C、3005.26

  D、2732.05

  5、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。

  A、动态分析法测算结果精确

  B、静态分析法测算过程相对复杂

  C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

  D、静态分析法测算结果比较粗略

  6、下列对假设开发法的估价前提说法中,正确的是( )。

  A、自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值

  B、自己开发前提下评估出的价值,要小于自愿转让前提下评估出的价值

  C、自愿转让前提下评估出的价值,要小于被迫转让前提下评估出的价值

  D、自己开发前提下评估出的价值,要小于被迫转让前提下评估出的价值

  7、假设开发法最基本的公式是( )。

  A、房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

  B、待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

  C、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

  D、待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

  8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用动态分析法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。

  A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期

  B、待开发房地产建设发包日期

  C、取得待开发房地产的日期

  D、房地产开发完成并投入使用的日期

  9、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至( )的日期。

  A、房屋验收合格

  B、房屋可使用

  C、将其售出之日止

  D、房地产经济寿命结束

  10、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。

  A、期初

  B、期中

  C、期末

  D、任意阶段

  11、在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测( )房地产市场状况下的价值。

  A、未来开发完成之时的

  B、购买待开发房地产时的

  C、建设期间的某个时间

  D、全部租售出去时的

  12、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是( )时的房地产市场状况。

  A、价值时点

  B、开发完成

  C、未来延迟销售

  D、销售完成

  13、关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是( )。

  A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算

  B、采用直接成本利润率计算时,计算基数为后续开发建设成本

  C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润

  D、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

  14、某房地产的建筑面积为3000m2,现状价值为5000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为200万元,残值为30万元,后续必要支出及应得利润为5000元/m2,重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为( )万元。

  A、1330

  B、4300

  C、4330

  D、4530

  15、某房地产开发项目建筑面积3850㎡,建设期2年,根据市场调查分析,该项目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30%和20%,出售时的平均单价为2850元/㎡,折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为( )万元。

  A、572.21

  B、765.85

  C、791.24

  D、912.62

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