第八章　假设开发法及其运用

　　单项选择题

　　1、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为(　)万元。

　　A、22253

　　B、23352

　　C、26488

　　D、27796

　　2、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的(　)的“倒算法”。

　　A、市场法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、长期趋势法

　　3、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行估价。

　　A、比较法

　　B、成本法

　　C、假设开发法

　　D、长期趋势法

　　4、评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值，预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为(　)万元。

　　A、3636.36

　　B、3305.79

　　C、3005.26

　　D、2732.05

　　5、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是(　)。

　　A、动态分析法测算结果精确

　　B、静态分析法测算过程相对复杂

　　C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

　　D、静态分析法测算结果比较粗略

　　6、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是(　)。

　　A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

　　B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值

　　C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

　　D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

　　7、假设开发法最基本的公式是(　)。

　　A、房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　B、待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

　　C、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

　　D、待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

　　8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。

　　A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期

　　B、待开发房地产建设发包日期

　　C、取得待开发房地产的日期

　　D、房地产开发完成并投入使用的日期

　　9、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至(　)的日期。

　　A、房屋验收合格

　　B、房屋可使用

　　C、将其售出之日止

　　D、房地产经济寿命结束

　　10、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的(　)。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、任意阶段

　　11、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测(　)房地产市场状况下的价值。

　　A、未来开发完成之时的

　　B、购买待开发房地产时的

　　C、建设期间的某个时间

　　D、全部租售出去时的

　　12、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是(　)时的房地产市场状况。

　　A、价值时点

　　B、开发完成

　　C、未来延迟销售

　　D、销售完成

　　13、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是(　)。

　　A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算

　　B、采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本

　　C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润

　　D、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

　　14、某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为(　)万元。

　　A、1330

　　B、4300

　　C、4330

　　D、4530

　　15、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/㎡，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。

　　A、572.21

　　B、765.85

　　C、791.24

　　D、912.62