第十章　房地产估价程序

　　多项选择题

　　1.房地产估价程序的作用包括(　)。

　　A.规范估价行为

　　B.节省估价成本

　　C.保证估价质量

　　D.提高估价效率

　　E.招揽估价业务

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价程序的作用。估价程序的作用概括起来主要有以下4个：(1)规范估价行为;(2)保证估价质量;(3)提高估价效率;(4)防范估价风险。参见教材P396。

　　2.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有(　)。

　　A.估价对象

　　B.估价方法

　　C.价值类型

　　D.价值时点

　　E.估价所需材料

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是确定估价基本事项。估价对象主要由委托人确定，估价方法和估价所需材料都是估价师决定的。参见教材P402～407。

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　　3.下列不宜采用批量估价或自动估价的是(　)。

　　A.计税价值评估

　　B.房地产抵押贷款前评估

　　C.房地产抵押贷款后评估

　　D.房屋征收补偿评估

　　E.房屋征收预评估

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是估价业务接洽与承接。应采用批量估价的项目，主要是适用于批量估价的房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产(包括住宅)抵押贷款前估价、房屋征收评估(不包括预评估)，不宜采用批量估价或自动估价。参见教材P401。

　　4.获取房地产估价业务的措施可以有(　)。

　　A.突破专业能力限制，接受各种估价要求

　　B.提高服务质量

　　C.恰当的宣传

　　D.低收费

　　E.最大限度压缩估价作业期

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。选项A超越专业能力是不能承接的，违背职业道德;选项D低收费是恶意竞争，也违背职业道德;选项E最大限度压缩估价作业期增加估价难度和风险。参见教材P397～399。

　　5.估价基本事项包括(　)。

　　A.估价目的

　　B.估价方法

　　C.估价对象

　　D.估价原则

　　E.价值时点

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是估价基本事项概述。估价基本事项有估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。参见教材P402。

　　6.下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有(　)。

　　A.价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点

　　B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日

　　C.评估受贿房地产价值，确定价值时点应选择估价委托之日

　　D.房地产估价人员可以假定价值时点

　　E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』本题考查的是价值时点的确定。选项C错误，评估受贿房地产价值，价值时点应为受贿日;选项D错误，在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的;选项E错误，对原估价结果有异议而引起的复核估价，是原估价的价值时点。参见教材P403～404。

　　7.在获取估价业务时，(　)的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。

　　A.与估价需求者有利害关系

　　B.与估价对象有利益关系

　　C.超出了自己的业务范围

　　D.受行政主管部门委托

　　E.自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。行政部门的合理估价需要，是可以得到满足的。参见教材P397～399。

　　8.某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括(　)。

　　A.公司上市

　　B.企业清算

　　C.司法鉴定

　　D.房屋征收

　　E.在建工程抵押

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制;二级资质(2个不能做)，公司上市、企业清算;三级资质(3个不能做)，公司上市、企业清算、司法鉴定;暂定期内的三级(5个不能做)，公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押。参见教材P398。

　　9.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(　)。

　　A.说明估价报告的合法性、真实性

　　B.说明估价的独立、客观、公正性

　　C.规避估价风险

　　D.保护估价报告使用人

　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。参见教材P35、418。

　　10.估价委托合同的内容一般包括(　)。

　　A.委托人的名称或者姓名和资产状况

　　B.估价费用及其支付方式

　　C.解决争议的方法

　　D.估价机构的名称和住所

　　E.委托人的协助义务

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。参见教材P400～401。

　　11.在校核测算结果时，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有(　)。

　　A.隐含的估价对象范围不同

　　B.参数选取不合理

　　C.估价作业日期不同

　　D.价值类型选取不合理

　　E.选用的估价方法不切合估价对象

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是测算结果的校核和分析比较。选项C作业日期不能成为测算结果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本事项，早就定了，也不应该是测算结果之间有较大差异的理由。参见教材P414。

　　12.下列关于价值类型的说法中，正确的是(　)。

　　A.房地产征收估价评估的是谨慎价值

　　B.法院拍卖房地产评估的是快速变现价值

　　C.房地产抵押估价评估的是谨慎价值

　　D.房地产开发投资评估的是投资价值

　　E.房地产开发投资评估的是市场价值

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是价值类型的确定。选项A错误，房地产征收估价评估的是市场价值;选项B错误，法院拍卖房地产评估也是市场价值;选项E错误，房地产开发投资评估的是投资价值。参见教材P407。

　　13.应该在估价技术报告中说明的内容包括(　)。

　　A.估价委托人

　　B.估价对象的最高最佳利用分析

　　C.估价方法适用性分析

　　D.估价依据

　　E.估价测算过程

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是估价技术报告。选项AD属于估价结果报告中的内容。参见教材P421～422。

　　14.保存的估价资料应全面、完整，一般包括(　)。

　　A.估价报告

　　B.估价委托书

　　C.估价中的不同意见记录

　　D.外部专业帮助的专业意见

　　E.内部意见

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价报告;(2)估价委托书和股价委托合同;(3)估价所依据的估价委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通情况记录;(5)估价作业方案;(6)估价对象实地查勘记录;(7)估价报告内部审核记录;(8)估价中的不同意见记录;(9)外部专业帮助的专业意见。参见教材P424。