第八章　假设开发法及其运用

　　多选题

　　1.适合采用假设开发法进行估价的情况包括(　)。

　　A.在建工程

　　B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产

　　C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

　　D.可供开发建设的土地

　　E.市场交易活跃的房地产

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值;选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。参见教材P338。

　　2.假设开发法具体可为房地产投资者提供(　)。

　　A.待开发房地产的最高价格

　　B.待开发房地产的客观价格

　　C.房地产开发项目的预期利润

　　D.房地产开发项目的客观利润

　　E.房地产开发中可能的最高费用

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供3种数值：(1)测算待开发房地产的最高价格;(2)测算房地产开发项目的预期利润;(3)测算房地产开发中可能的最高费用。参见教材P338。

　　3.假设开发法运用需要良好的社会经济环境，包括(　)。

　　A.统一、严谨、健全的房地产法规

　　B.稳定、可预见、透明的房地产政策

　　C.连续、全面、开放的房地产信息资料库

　　D.估价对象的最高最佳利用方式

　　E.准确预测估价对象开发完成后的价值

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：(1)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;(2)要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划;(3)要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。参见教材P339。

　　4.在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有(　)。

　　A.用途

　　B.区位

　　C.建筑规模

　　D.建筑档次

　　E.房地产开发企业

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。在调查、分析了房地产开发用地的状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。区位是既定的，无法选择;开发企业只要具备相应资质，具有理性，应该都能采取最佳开发利用方式。参见教材P342～343。

　　5.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的(　)。

　　A.可接受性

　　B.保值增值性

　　C.现实社会需要程度

　　D.未来发展趋势

　　E.固定性

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。参见教材P343。

　　6.运用假设开发法评估在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时，在建工程价值需要扣除(　)。

　　A.续建完成后的价值

　　B.在建工程取得税费

　　C.续建成本

　　D.管理费用

　　E.投资利息

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润。参见教材P345。

　　7.某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有(　)。

　　A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日

　　B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日

　　C.开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日

　　D.建设期为2015年10月18日至2017年10月17日

　　E.销售期为2017年4月18日至2018年4月17日

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日;开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月17日;建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月17日;销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。参见教材P347。

　　8.假设开发法中预期开发后的房地产价值可用(　)求取。

　　A.比较法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.长期趋势法

　　E.实物量法

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。否则就不是假设开发法了，而是成本法。参见教材P350。