多项选择题

　　1.下列难以采用收益法估价的房地产有(　)。

　　A.学校

　　B.公园

　　C.政府大楼

　　D.商店

　　E.游乐场

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法一般不适用于行政大楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。参见教材P218。

　　2.收益性房地产的价值高低主要取决于(　)。

　　A.未来净收益的大小

　　B.未来净收益的分类

　　C.已经获得净收益的大小

　　D.目前总收益的大小

　　E.获得净收益期限的长短

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P218。

　　3.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有(　)。

　　A.抵押贷款还本付息额

　　B.房地产折旧额

　　C.重置提拨款

　　D.房地产改扩建费用

　　E.所得税

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。参见教材P253。

　　4.某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括(　)。

　　A.电费

　　B.物业管理费

　　C.水费

　　D.供暖费

　　E.房地产税

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P254。

　　5.在求取净收益时，运营费用包括(　)。

　　A.房地产保有环节的税收

　　B.房地产折旧费

　　C.房屋保险费

　　D.房地产抵押贷款还本付息额

　　E.为承租人提供的服务费

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

　　6.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含(　)等。

　　A.房地产改扩建费用

　　B.抵押贷款还本付息额

　　C.房屋设备折旧费

　　D.所得税

　　E.房屋装修折旧费

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

　　7.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则(　)。

　　A.该房地产的收益价格为136.73万元

　　B.该房地产的收益价格为143.89万元

　　C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

　　D.该房地产的合理经营期限为15年

　　E.该房地产的合理经营期限为20年

　　『正确答案』BCD

　　8.下列有关收益法测算的描述，正确的有(　)。

　　A.无形收益是指房地产带来的间接利益

　　B.无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑

　　C.实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价

　　D.客观收益是在正常情况下所能获得的收益

　　E.评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;选项C错误，实际收益一般不能直接用于估价。参见教材P257。

　　9.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出(　)。

　　A.较乐观的估计值

　　B.较保守的估计值

　　C.过高的估计值

　　D.过低的估计值

　　E.最可能的估计值

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能(或折中)估计。为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估计值，即较乐观的估计值、较保守的估计值和最可能的估计值。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。参见教材P259。

　　10.下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是(　)。

　　A.在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法

　　B.为了避免偶然性，市场提取法中应尽量收集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数

　　C.累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

　　D.在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益

　　E.市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P265。

　　11.运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括(　)。

　　A.加权平均资本化率

　　B.综合资本化率

　　C.建筑物资本化率

　　D.土地资本化率

　　E.权益资本化率

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参见教材P272。