第三章　房地产价格和价值

　　多项选择题

　　1.市场价值形成的隐含前提包括(　)。

　　A.市场参与者个体的观念和行为

　　B.不存在买家因特殊兴趣附加出价

　　C.既不过于乐观也不过于保守

　　D.最高最佳利用

　　E.合法原则下的谨慎原则

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是市场价值。选项A错误，市场价值形成的隐含前提之一是市场参与者集体的观念和行为。选项E，谨慎原则仅在抵押价值中体现。参见教材P91。

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　　2.关于投资价值和市场价值的说法，正确的有(　)。

　　A.都可以采用收益法评估，且收益率取值相同

　　B.评估市场价值所采用的报酬率或折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率

　　C.评估投资价值所采用的报酬率或折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率

　　D.评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

　　E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值。选项A错误，投资价值和市场价值的收益率取值是不同的;选项C错误，评估投资价值所采用的报酬率或折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率;选项E错误，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P90～92。

　　3.下列属于非市场价值的有(　)。

　　A.完全产权价值

　　B.出租人权益价值

　　C.快速变现价值

　　D.承租人权益价值

　　E.残余价值

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。参见教材P90～93。

　　4.下列项目中，属于成本租金构成的内容有(　)。

　　A.折旧费

　　B.维修费

　　C.地租

　　D.保险费

　　E.房产税

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是租赁价格。地租和保险费属于商品租金的构成项目。成本租金由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。不含的三个项目：“保利地产”保险、利润、地租。参见教材P94。

　　5.房地产抵押价值通常指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括(　)。

　　A.拖欠建设工程价款

　　B.已抵押担保的债权数额

　　C.房地产变卖处置费用

　　D.诉讼费用

　　E.其他法定优先受偿款

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是抵押价值。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、拍卖费用、估价费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

　　6.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有(　)。

　　A.从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行债务时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额

　　B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等

　　C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务

　　D.当房地产价格变化较快时，应定期对抵押价值进行再评估

　　E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是抵押价值。选项B错误，法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、拍卖费用、估价费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P94～95。

　　7.受租赁合同租金水平影响的房地产价值包括(　)。

　　A.无租约限制价值

　　B.出租人权益价值

　　C.承租人权益价值

　　D.租赁权价值

　　E.抵押权价值

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值和承租人权益价值都受租金水平影响;出租人权益价值=租约期内租金的收益现值+租约期外市场平均租金收益现值;承租人权益价值即租赁权价值，是市场租金高于租约协议租金的差额的收益现值。参见教材P99。

　　8.关于评估带租约房地产的说法，错误的有(　)。

　　A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

　　B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

　　C.合同租金低于市场租金时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

　　D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

　　E.合同租金不变，市场租金涨跌，承租人权益价值不变

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误，合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值无影响;选项B错误，抵押估价、转让估价应该评估出租人的权益价格;选项E错误，承租人的权益价值就是市场租金与其合同租金差异的现值。参见教材P99。

　　9.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有(　)。

　　A.房地产抵押估价

　　B.房屋征收评估

　　C.房地产转让估价

　　D.房地产火灾保险估价

　　E.房地产司法拍卖估价

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。看相应的估价目的下，租赁合同是否继续有效。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。

　　10.为国有土地上房屋征收补偿目的而进行的估价，应(　)。

　　A.对于房屋租赁的影响，视为无租约限制的房地产来估价

　　B.视为有租约限制的房地产来估价

　　C.考虑房屋租赁者的意见

　　D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

　　E.对于房屋抵押的影响，视为无抵押限制的房地产来估价

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。参见教材P99。

　　11.下列说法中，正确的是(　)。

　　A.原始价值始终不变

　　B.账面价值随着时间的流逝而不断减少

　　C.市场价值随着时间的流逝而波动

　　D.公允价值随着时间的流逝而波动

　　E.公允价值与原始价值直接相关

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的公允价值，过去是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额，现在是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售资产所能收到的价格。公允价值与原始价值可能相关也可能不相关。参见教材P100～101。

　　12.某房地产购买总价50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有(　)。

　　A.该房地产的实际价格等于名义价格

　　B.该房地产的名义价格为50万元

　　C.该房地产的实际价格为50万元

　　D.该房地产的实际价格高于50万元

　　E.该房地产不存在名义价格

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。因为贷款是需要支付利息的，所以，名义价格和实际价格都是50万。参见教材P107。

　　13.形成房地产有效需求的条件有(　)。

　　A.消费者有购买意愿

　　B.城市经济高速发展

　　C.人口急剧增长

　　D.消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　E.有足够的房地产供给能力

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望;(2)消费者能够购买，即有支能力。参见教材P113。

　　14.下列对决定房地产需求量的因素，正确的是(　)。

　　A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品

　　B.消费者收入增加，对商品的需求增加

　　C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加

　　D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上

　　E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化;选项D错误，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上;选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。参见教材P113～114。

　　15.决定某类房地产供给量的主要因素有(　)。

　　A.该类房地产的价格水平

　　B.消费者的收入水平

　　C.该类房地产的开发成本

　　D.该类房地产的开发技术水平

　　E.房地产开发企业对未来的预期

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产宫格。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B属于房地产需求量供给的影响因素。参见教材P116。