第一章　房地产估价概论

　　多项选择题

　　1房地产估价职业道德的主要内容包括(　)。

　　A.应主动回避与自己有利害关系的房地产估价业务

　　B.应正直诚实，不得作任何虚假的估价

　　C.应多承接估价业务，超出自己专业胜任能力的估价业务也要积极争取

　　D.应对估价对象进行认真的实地查勘

　　E.应保守在执业活动中知悉的当事人的商业秘密

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项C错误，房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务。参见教材P37～38。

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　　2.目前我国的技术规范和职业道德规范包括(　)。

　　A.房地产估价基本术语标准

　　B.房地产估价规范

　　C.房地产抵押估价指导意见

　　D.国有土地上房屋征收评估办法

　　E.注册房地产估价师管理办法

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。目前我国的技术规范和职业道德规范有4个：房地产估价规范;房地产估价基本术语标准;房地产抵押估价指导意见;国有土地上房屋征收评估办法。选项E不属于技术规范和职业道德规范。参见教材P11。

　　3.下列哪些选项是对房地产估价准确性的正确认识(　)。

　　A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　　B.所有的评估价值都会有误差

　　C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　　D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　　E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度;选项E错误，即使可以用一些方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。参见教材P9。

　　4.下列选项中，属于鉴证性估价的是(　)。

　　A.别墅开发价值估价

　　B.房地产征收补偿估价

　　C.房地产司法拍卖估价

　　D.房地产抵押贷款估价

　　E.写字楼租赁价格估价

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。选项BCD属于鉴证性估价，估价报告的使用者包括委托人之外的第三方，估价结果具有公证性、证据性;选项AE属于业主自用的咨询性估价。参见教材P5。

　　5.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的(　)。

　　A.独一无二

　　B.寿命长久

　　C.供给有限

　　D.价值量大

　　E.保值增值

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P12。

　　6.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有(　)。

　　A.直接与实际成交价格相比

　　B.与合格估价师的重新估价结果相比

　　C.估价程序是否严谨

　　D.估价方法是否适用

　　E.是否遵循估价标准和规范

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。(1)实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。(2)重复评估，属于直接判定，费时费力费钱，不值得，一般不推荐;(3)间接判定。估价程序是否严谨，估价方法是否适用、估价假设是否合理、基础数据是否正确、参数是否合理等。(4)制定估价标准和规范是为了防止出现较大误差。参见教材P10。

　　7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是(　)。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押房地产时，需要确定的是房地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定市场租金，但是不需要确定抵押价值。参见教材P17。

　　8.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于(　)。

　　A.体现估价师的专业胜任能力

　　B.反映估价师的职业道德

　　C.保护估价师和估价机构

　　D.保护估价报告使用人

　　E.规避估价风险

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，反映了估价师的能力和职业道德，其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。参见教材P35。

　　9.对部分或全部超出自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有(　)。

　　A.放弃

　　B.努力学习，边学边干

　　C.埋头苦干，克服困难完成项目

　　D.找别人完成项目，签署自己的名字

　　E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P37。

　　10.下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有(　)。

　　A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

　　B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

　　C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

　　D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

　　E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，存在利益关系，应回避;选项C，向不相关人员泄密是违背职业道德的，但是向行业组织提供检查资料是应尽义务;选项D，迎合估价委托人不正当的要求;选项E，具有极强的迷惑性，自己不在别人做的报告上签字，也不能允许别人以自己的名义签字。参见教材P37～38。

　　11.下列估价师的行为中，不符合估价规范的有(　)。

　　A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

　　B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

　　C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

　　D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

　　E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。估价师应勤勉尽责，在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件，验原件并在实地查勘时核对相关信息;估价师不应为委托人意愿所左右，应独立、客观、公正地评估;估价师不得接受除评估费以外的额外好处;估价师专业能力不足时，可以聘请具有专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。参见教材P37～38。

　　12.与非专业估价相比，专业估价的特点包括(　)。

　　A.是一种专业意见

　　B.评估的是市场价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价的区别。与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：(1)由专业机构和专业人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。

　　13.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是(　)。

　　A.房地产估价评估房地产的价格而不是价值

　　B.房地产估价替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价不免有误差，但应在合理范围内

　　E.房地产估价是科学也是艺术

　　『正确答案』DE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格;选项B错误，房地产估价是模拟市场定价，而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。参见教材P6～11。