第九章　其他估价方法及其运用

　　单项选择题

　　1.路线价法主要适用于(　)。

　　A.城市商业街道两侧土地的估价

　　B.旧建筑物的估价

　　C.新建筑物的估价

　　D.拆迁房屋的估价

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。参见教材P365。

　　2.下列关于路线价法的表述，不正确的是(　)。

　　A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

　　B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价

　　C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地的排列较整齐

　　D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是路线价法概述。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并求其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将之调整为各宗临街土地价值或价格的方法。参见教材P363。

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　　3.随着临街深度递增，以下修正率递增的是(　)。

　　A.单独深度价格修正率

　　B.累计深度价格修正率

　　C.平均深度价格修正率

　　D.加权深度价格修正率

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是编制价格修正率表。选项A单独深度价格修正率是递减的;选项B累计深度价格修正率是递增的;选项C平均深度价格修正率也是递减的40%/25%=160%;70%/50%=140%;90%/75%=120%;100%/100%=100%;选项D没有加权深度价格修正率的概念。参见教材P370。

　　4.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为(　)元/平方米。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。该地块面积=18×50=900平方米，单价=2430000/900=2700元/平方米，单价=路线价×平均深度价格修正率，平均深度价格修正率=90%/75%=1.2，路线价=单价/平均深度修正系数=2700/1.2=2250元/平方米。参见教材P371。

　　5.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为(　)元/m2。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。参见教材P371。

　　6.某块临街深度33.48m(即100ft)、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为22.86m(即75ft)、临街宽度为20m的矩形土地的总价为(　)万元。

　　A.39.38

　　B.31.50

　　C.30.82

　　D.25.20

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。设临街深度33.48m(即100ft)，临街宽度为20m的标准宗地的总价为x万元。

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　　=35×90%×20/25=25.2万元。参见教材P371。

　　7.已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为(　)万元。

　　A.490.5

　　B.517.5

　　C.545.0

　　D.609.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。设临街宽度20英尺的标准临街宗地总价为X万元，300=X×(40%+30%+20%)，X=333.33万元，临街宽度20英尺，临街深度125英尺的地块的总价=333.33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363.33万元，乙地块的总价=363.33/20×30=545万元。参见教材P371。

　　8.某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度为(　)米。

　　A.24;16

　　B.27;13

　　C.30;10

　　D.16;24

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/(3000+2000)=24m;后街影响深度=40-24=16m。参见教材P373。

　　9.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为(　)万元。(采用四三二一法则)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。前街影响深度=175×320/(320+240)=100，后街影响深度=175×240/(320+240)=75，单价=路线价×平均深度价格修正率，总价=320×100%×30×100+240×120%×30×75=160.8万元。参见教材P373。

　　10.一块矩形街角地，临正街深度为22.86m即(75英尺)，临旁街深度为15.24m(即50英尺);正街路线价(土地单价)为2000元/m2，旁街路线价(土地单价)为1000元/m2。假设旁街影响加价率为20%，根据四三二一法则计算临街深度价格修正率，则该土地的单价是(　)元/m2。

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　　A.2580

　　B.2680

　　C.2780

　　D.2880

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是计算临街土地价值或价格。根据四三二一法则计算临街深度价格修正率，正街的平均深度价格修正率为120%，旁街平均深度价格修正率为140%，2000×120%+1000×140%×20%=2680元/m2。参见教材P374。

　　11.采用修复成本法评估可修复的房地产价值减损额，其数额等于(　)。

　　A.修复后的价值额

　　B.修复后的价值增加额

　　C.修复的必要支出

　　D.修复的必要支出及应得利润

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是修复成本法。修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。参见教材P380。

　　12.某套住宅因采光、日照受到影响，其市场租金每月受损减少500元，运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年，该类房地产的报酬率为8.5%。该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为(　)万元。

　　A.75671

　　B.76543

　　C.76567

　　D.78934

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是损失资本化法。(1)该住宅年净损失=(500+50)×12=6600元;(2)该住宅的价值减损额=6600/8.5%╳[1-1/1.08545]=75671元。参见教材P381。

　　13.某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/平方米，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为(　)万元。

　　A.1125

　　B.1800

　　C.2250

　　D.3375

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是价差法。原楼面地价=4500/3=1500，新楼面地价：下降[(5-3)/0.1]×1%=20%，新楼面地价=1500×(1-20%)=1200，补地价=(1200×5-1500×3)×7500=1125万元。参见教材P382。

　　14.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为(　)万元。

　　A.4000

　　B.5900

　　C.6800

　　D.7200

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价差法。补地价(单价)=40%×(3000×8-800×1)+60%×(1000×8-800×1)=13600元/m2。补地价(总价)=13600×5000=6800万元。参见教材P382。

　　15.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为(　)元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价差法。补地价=1000×(3.6-3)/3=200(元/m2)。参见教材P382。

　　16.长期趋势法运用的理论依据是(　)。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。参见教材P383。

　　17.直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由(　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现时价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。求取a、b时，需要根据时间序列的实际值求得。参见教材P384～385。

　　18.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用(　)预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。

　　19.利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y=5744+563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X=0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为(　)元/m2。

　　A.9122

　　B.9685

　　C.7996

　　D.8559

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。X取4，5744+563×4=7996。参见教材P385。

　　20.运用平均增减量法进行估价的条件是(　)。

　　A.房地产价格时间序列逐期升高或下降

　　B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性

　　C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且上升或下降的波动幅度大致相等

　　D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。