第八章　假设开发法及其运用

　　单选题

　　1.对假设开发法适用条件的表述最准确的是(　)。

　　A.新开发房地产项目

　　B.用于出售用途的房地产项目

　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

　　D.用于投资或再开发的房地产

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P337。

　　2.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是(　)。

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C错误，待开发的土地、在建工程都可以采用假设开发法进行估价，但是不得改变现状的旧房，无法采用假设开发法。参见教材P338。

　　3.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是(　)。

　　A.估算后续开发经营期

　　B.估算后续开发的各项支出、收入

　　C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

　　D.估算开发期中的投资利息和开发利润

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态方法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。参见教材P340。

　　4.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即(　)。

　　A.价值时点

　　B.待开发项目开工之日

　　C.待开发项目取得土地使用权之日

　　D.该开发项目开始销售之日

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。选项B是指建造期的起点;选项D是指销售期的起点。参见教材P346。

　　5.下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是(　)。

　　A.投资利息只有在动态分析法中才需要测算

　　B.销售税费一般不计算利息

　　C.一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点

　　D.以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。

　　6.关于假设开发法的说法，错误的是(　)。

　　A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

　　B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算

　　C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;选项B正确，投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中;选项C正确，假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生;选项D错误，在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。参见教材P349。

　　7.在采用假设开发法中的静态方法中，一般不计息的项目是(　)。

　　A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　C.销售税费

　　D.开发成本和管理费用

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息的应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。参见教材P348。

　　8.下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是(　)。

　　A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利

　　B.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间

　　C.静态分析法中，开发完成后的价值一般是未来开发完成后的房地产在价值时点的房地产市场状况下的价值

　　D.动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。参见教材P349。

　　9.开发经营期的起点是(　)。

　　A.取得估价对象的日期

　　B.开始施工建设的日期

　　C.开始预售的日期

　　D.开始销售的日期

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期，其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点)，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P346。

　　10.某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为(　)万元。

　　A.1330　　　　　B.4300

　　C.4330　　　　　D.4530

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法总结。(20000-5000)×3000/10000-200+30=4330万元。现状价值和开发价值比较，不值得开发。参见教材P343。

　　11.某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。

　　A.572.21　　　　　B.765.85

　　C.791.24　　　　　D.912.62

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法运用。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24万元。参见教材P354。

　　12.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是(　)。

　　A.业主自行开发前提

　　B.自愿转让开发前提

　　C.被迫转让开发前提

　　D.持续经营前提

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见教材P341。

　　13.房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是(　)。

　　A.业主自行开发前提

　　B.自愿转让开发前提

　　C.被迫转让开发前提

　　D.持续经营前提

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让开发前提”。参见教材P342。