第七章　成本法及其运用

　　单项选择题

　　1.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是(　)。

　　A.商铺

　　B.商品住宅

　　C.在建工程

　　D.酒店

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发建设完成的房地产(简称新开发建设的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。选项AB适合比较法，或者收益法;选项D适合收益法。参见教材P286。

　　2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　)。

　　A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

　　B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

　　C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径

　　D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是土地成本。目前取得土地的途径主要有3个：市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋。在实际估价中，应根据估价对象所在地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，从上述三个途径中恰当选取其一来求取。参见教材P289。

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　　3.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为(　)万元。

　　A.17087.20

　　B.18699.20

　　C.19666.40

　　D.20666.67

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X，X=20666.67万元。参见教材P289。

　　4.王某取得一宗面积为10000m2的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为(　)万元。

　　A.4000

　　B.11640

　　C.12000

　　D.12360

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是土地成本。土地成本为：4000×3×10000×(1+3%)=12360(万元)。参见教材P289。

　　5.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，土地开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是(　)元/m2。

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.86

　　D.494.77

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。土地开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23万元，总成本=31061.23万元，单位成本为310.61，可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86元/m2。参见教材P301。

　　6.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为(　)元/m2。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资利息。540×(1.082-1)+90×(1.081.5-1)+60×(1.080.5-1)=89.86+11.01+2.35=103.22元/m2。参见教材P294。

　　7.下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是(　)。

　　A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和

　　B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和

　　C.成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和

　　D.销售利润率的计算基数包括开发利润

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。选项B错误，投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。参见教材P298。

　　8.对于同一个房地产估价对象而言，假设其利润为正值，则下列利润率最小的是(　)。

　　A.直接成本利润率

　　B.投资利润率

　　C.成本利润率

　　D.销售利润率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。利润率的计算基数越大，其数值越小。参见教材P298。

　　9.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为(　)。

　　A.17.13%

　　B.18.30%

　　C.18.61%

　　D.21.47%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元，成本利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。参见教材P298。

　　10.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。土地成本1000万，建设成本和管理费用1200万;投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.62万，销售费用3000×2%=60万，销售税费3000×5.5%=165万，开发利润=3000-1000-1200-242.62-60-165=332.38万，销售利润率=332.38/3000=11.08%。参见教材P298。

　　11.某企业开发某土地，土地重置成本为1000元/m2，正常建设成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润=(土地成本+建设成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150元/m2，土地价格=土地成本+土地建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。参见教材P298。

　　12.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　)。

　　A.建筑物竣工日起到不能保证其安全使用日止的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止(也就是净收益大于0)的持续时间。实际年龄是竣工日到价值时点的时间;剩余经济寿命是价值时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间。参见教材P314。

　　13.关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是(　)。

　　A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

　　B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

　　D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位(如单位建筑面积、单位体积、延长米等)为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。参见教材P305。

　　14.某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为(　)万元。

　　A.6419.73

　　B.6507.27

　　C.5680.95

　　D.5524.33

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查建筑物重新购建成本的求取方法。V=4000×(1+10%)(1+3%)+V×4%+240+V×6%+[4000×(1+10%)(1+3%)+V×4%+240]×20%。V=6419.73万元。参见教材P305。

　　15.估算某旧酒店2013年的建筑物重置成本。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该酒楼共15层，总建筑面积为12000平方米。已知建安工程费为4000元/平方米，专业费用为建安工程费的6%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息经分析，开发经营期为1年，年利率为8%，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%。该房地产的建筑物重置成本总价为(　)万元。

　　A.5411.97　　　　B.5986.69

　　C.7193.34　　　　D.7314.56

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。建安工程费+专业费用+管理费用+销售费用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V，投资利息=(4367.2+3%V)×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V，销售税费=6%V，开发利润=(4367.2+3%V)×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V，V=5994.45元/平方米，V总=5994.45×12000=7193.34万元。参见教材P305。

　　16.因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于(　)。

　　A.自然折旧

　　B.物质折旧

　　C.功能折旧

　　D.经济折旧

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是指因建筑物功能不足或者过剩造成的建筑物价值减损。参见教材P312。

　　17.由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因，导致住宅在出租时，租金低于市场租金，此情况属于(　)。

　　A.功能缺乏折旧

　　B.功能落后折旧

　　C.功能过剩折旧

　　D.外部折旧

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损。功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。参见教材P312。

　　18.某高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，此属于(　)。

　　A.物质折旧

　　B.功能永久折旧

　　C.外部暂时折旧

　　D.外部永久折旧

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。，一个高级居住区的附近兴建了一座工厂，使得该居住区的房地产价值下降，这也是一种外部折旧，且这种外部折旧一般是永久性的。参见教材P312。

　　19.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占地是10年前通过出让方式取得的50年使用期的工业用地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为(　)。

　　A.70.00%

　　B.83.33%

　　C.84.00%

　　D.86.67%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—直线法。剩余使用年限=40年，建筑物已经使用年限=8年，成新率=40/48=83.33%。参见教材P318。

　　20.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A.43.2%　　　　　B.50%

　　C.56.8%　　　　　D.70%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。(1-4%)×22/(22+18)+4%=56.8%。参见教材P318。