第三章　房地产价格和价值

　　单项选择题

　　1.下列房地产价格影响因素的选项中，属于社会因素的是(　)。

　　A.房地产投机

　　B.房地产制度政策

　　C.人口增长

　　D.居民收入

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素包括政治治安状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。选项B是制度政策因素，选项C是人口因素，选项D是经济因素。参见教材P146。

　　2.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是(　)。

　　A.居民收入增加

　　B.房产税征收

　　C.人民币升值

　　D.居民消费价格指数上升

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。参见教材P143。

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　　3.下列关于挂牌价格的说法中，正确的是(　)。

　　A.挂牌价格一般等于成交价格

　　B.挂牌价格与成交价格的差额称为议价空间

　　C.议价空间大，说明市场景气

　　D.挂牌价格一般小于成交价格

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。挂牌价格通常高于成交价格，二者的差额称为议价空间。市场景气的时候，议价空间较小。参见教材P86。

　　4.下列描述，错误的是(　)。

　　A.最低卖价≤成交价≤最高买价

　　B.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于投资价值

　　C.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　D.现状价值为市场价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项D错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

　　5.在通常情况下，出让地价最低的出让方式是(　)。

　　A.拍卖

　　B.挂牌

　　C.招标

　　D.协议

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P88。

　　6.下列说法中，错误的是(　)。

　　A.比较价值趋向于成交价格

　　B.收益价值、开发价值趋向于最高买价

　　C.成本价值倾向于最低卖价

　　D.房地产市场成熟且正常时，成本价值最低、比较价值适中、收益价值和开发价值最高

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，房地产市场成熟且正常时，成本价值、比较价值、收益价值和开发价值应基本一致。参见教材P89。

　　7.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值(　)收益价值和成本价值。

　　A.大大高于

　　B.大大低于

　　C.等于

　　D.或者大于，或者小于

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产市场存在泡沫时期，可比实例价格高，最终评估结果也会偏高。所以比较价值高于成本价值和收益价值。参见教材P90。

　　8.房地产估价师从某特定投资者的角度评估出的价值属于(　)。

　　A.市场价值

　　B.残余价值

　　C.快速变现价值

　　D.投资价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。参见教材P91。

　　9.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为(　)。

　　A.市场价值

　　B.投资价值

　　C.谨慎价值

　　D.在用价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。参见教材P91。

　　10.下列关于价值类型的表述中，错误的是(　)。

　　A.现状价值等于市场价值

　　B.投资价值属于非市场价值

　　C.市场价值的前提之一是继续利用

　　D.同一估价对象可能有不同类型的价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P90～93。

　　11.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是(　)。

　　A.谨慎价值

　　B.市场价值

　　C.残余价值

　　D.快速变现价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小;残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。参见教材P90～93。

　　12.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为120万元，抵押率为60%，则该房地产的抵押贷款额度为(　)万元。

　　A.480

　　B.360

　　C.288

　　D.240

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押额度=抵押价值×抵押率=(未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款)=(600-120)×60%=288万元。参见教材P95。

　　13.某在建工程抵押贷款余额为1000万元，当地同类在建工程抵押率为50%。房地产开发企业支付给施工单位的工程款比施工单位投入的少1000万元。该在建工程没有预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元。则该在建工程的再次抵押价值为(　)万元。

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=6000-1000-1000/50%=3000(万元)。参见教材P96。

　　14.某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为 25000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔贷款余额为1860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。下列描述正确的是(　)。

　　A.尚未还款额为1860万元

　　B.该在建工程的再次抵押价值为12400万元

　　C.该房地产的抵押价值为16000万元

　　D.法定优先受偿款为500万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。该在建工程的再次抵押价值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(万元)。参见教材P95-96。

　　15.某宗占地面积为2000m2的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为1200m2经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为(　)元/m2。

　　A.120

　　B.100

　　C.300

　　D.900

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。方法1：容积率=建筑面积/占地面积=占地面积×建筑密度(建筑覆盖率)×建筑层数/占地面积=60%×15=9，土地单价=1800000/2000=900元/m2，楼面地价=土地单价/容积率=900/9=100元/m2。方法2：楼面地价=土地总价/总建筑面积=1800000/(1200×15)= 100元/m2，参见教材P105。

　　16.房地产投保火灾险时的保险价值评估，具体指的是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

　　B.建筑物重置成本或重建成本和修复期间的经济损失

　　C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

　　D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。

　　投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不应包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

　　17.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　)。

　　A.原始价值一般高于账面价值

　　B.投资价值一般高于市场价值

　　C.谨慎价值一般低于市场价值

　　D.快速变现价值一般低于市场价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资价值。选项A正确，因为存在折旧，所以一般情况下账面价值低于原始价值;选项C正确，谨慎价值是在不确定因素的情况下的评估价值，也低于市场价值;选项D正确，快速变现价值不符合适当营销的原则，也会偏小。选项B错误，投资价值可能高于市场价值，也可能低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。参见教材P91、100。

　　18.下列说法中，正确的是(　)。

　　A.无租约限制价值等于合同租金现值

　　B.出租人权益价值大于承租人权益价值

　　C.承租人权益价值大于出租人权益价值

　　D.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。参见教材P99。

　　19.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按商服、住宅、工业等用途分别评估，由政府确定的某一估价期日法定最高使用年期的土地权利的区域(　)。

　　A.最低价格

　　B.最高价格

　　C.平均价格

　　D.成交价格

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。参见教材P103。

　　20.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是(　)。

　　A.土地总价

　　B.商品房总价

　　C.楼面地价

　　D.土地单价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平高低。参见教材P105。