第一章　房地产估价概论

　　、单项选择题

　　1.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是(　)。

　　A.确定价值时点在先，得出评估价值在后

　　B.得出评估价值在先，确定价值时点在后

　　C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

　　D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是价值时点。价值时点在先，评估价值在后。(牢记!)。参见教材P33。

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　　2.一个估价项目中的价值类型，本质上是由(　)决定的。

　　A.估价委托人

　　B.估价师

　　C.估价目的

　　D.估价对象

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同的价值类型，其价值内涵各不相同。如市场价值、非市场价值;价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材P33。

　　3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据(　)来选取。

　　A.估价假设和估价原则

　　B.价值类型和估价结果

　　C.估价程序和估价方法

　　D.估价目的和估价对象

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。参见教材P34。

　　4.评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于(　)业务。

　　A.价值评估

　　B.价值分配

　　C.相关经济损失评估

　　D.价值减损评估

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。城乡规划修改会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项C会有一定的干扰，相关经济损失，专指由房地产被征收、损害及修复过程中造成的停产停业、搬迁、临时安置费等。参见教材P4～5。

　　5.高层建筑物地价分摊，属于(　)。

　　A.房地产咨询业务

　　B.房地产价格和价值分配业务

　　C.房地产价值减损评估业务

　　D.相关经济损失评估业务

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。注意题干中的提示：分摊的“分”。分摊，属于房地产价格和价值分配的业务范畴。参见教材P4。

　　6.下列房地产估价活动中，属于咨询性估价的是(　)。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。

　　7.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是(　)。

　　A.掌握的估价信息不同

　　B.遵循的估价原则不同

　　C.履行的估价程序不同

　　D.估价对象的状况不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价原则是在长期估价实践中总结出来的估价法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;选项C错误，估价程序是估价工作的先后顺序，目的在于确保估价过程无错漏缺失。任何估价业务都要遵循估价程序;选项D错误，同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。参见教材P9。

　　8.从科学可操作性上看，能够用于判断某估价报告的评估结论价值是否存在误差的是(　)。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置成本

　　C.估价对象的实际成交价格

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价误差应在合理范围内。注意题干中的“可操作性”这个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了可操作性的限制，则只有选项D为正确答案。参见教材P9～10。

　　9.下列有关估价准确性问题的描述，错误的是(　)。

　　A.合格估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只能得出近似评估价值

　　B.所有的评估价值都存在一定误差，即：评估价值=真实价值+误差

　　C.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价师有较大的，但又适度的误差

　　D.理论上，评估价值的误差一般是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较，实际中，是将其与真实价值进行比较

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项D错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9～10。

　　10.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是(　)。

　　A.了解某宗房地产的承租人权益价值

　　B.了解某宗房地产的出租人权益价值

　　C.人民法院确定拍卖保留价

　　D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产税收的需要。前三个都以房地产价值或租金为税基，需要专业房地产评估，而城镇土地使用税的税基是占地面积，不需要进行房地产估价。参见教材P18。

　　11.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是(　)。

　　A.处置抵押房地产价值评估

　　B.抵押率测算

　　C.抵押房地产市场价值动态评估

　　D.房地产贷款项目评价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。四个选项的服务阶段不同。选项A是抵押物处置阶段的估价服务;选项B、D都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P17。

　　12.根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行监测和评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

　　A.再次抵押估价

　　B.抵押期间估价

　　C.抵押房地产处置估价

　　D.续贷抵押估价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价值或价格进行监测和评估。参见教材P17。

　　13.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为(　)元。

　　A.49627

　　B.57647

　　C.65548

　　D.65920

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。水淹造成的损失：(1)装修费;(2)损失的净营运利润(属于机会成本，6个月的收益);折现处理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。参见教材P22～23。

　　14.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是(　)。

　　A.该损害在经济上是可修复的

　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D.在不修复情况下平均应给予每户赔偿金6.5万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。

　　(1)修复的各项必要费用(修复工程费、搬迁费和临时安置费=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(万元)。

　　(2)修复带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(万元)。该损害在经济上是否可修复：修复的必要费用≤修复所能带来的价值增加额，经济上可修复;反之，经济上不可修复。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

　　(3)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(万元)。

　　(4)在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。参见教材P22～23。