2020房地产估价师考试理论与方法课后试题（七）
来源 :中华考试网 2020-01-12
中单选题
1、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是( )。
A、市场提取法
B、分解法
C、累加法
D、排序插入法
2、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是( )。
A、4.1%
B、5.1%
C、5.9%
D、6.1%
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3、某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为( )万元。
A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02
4、有效毛收入乘数是类似房地产的( )除以其年有效毛收入所得的倍数。
A、价格
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
5、下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是( )。
A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B、直接资本化法的计算过程较简单
C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差
6、某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是( )。
A、8.0%
B、8.8%
C、9.0%
D、9.6%
7、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。
A、8.8%
B、10%
C、18%
D、18.6%
8、某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为( )万元。
A、21
B、54
C、57.5
D、62.5
9、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是( )万元。
A、6250
B、8000
C、9250
D、10000
10、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )万元。
A、43
B、112.5
C、123.3
D、150
答案
1、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。参见教材P263。
2、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。参见教材P265。
3、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63(万元)，V=2600.63/8%=32507.88(万元)，P=32507.88/(1+10%)2-1=29552.62(万元)。参见教材P267。
4、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P268。
5、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。参见教材P271～272。
6、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。R0=L×RL+B×RB=60%×8%+40%×10%=8.8%。参见教材P273。
7、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数=年偿还额/抵押贷款金额，月抵押贷款常数=(8%/12)÷{1-1/[1+(8%/12)] 5×12}=2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。参见教材P275。
8、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。20+(5-20×10%)/8%=57.5(万元)。房地产价格=自有资金+抵押贷款金额。参见教材P275。
9、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是剩余技术。土地价值=(800-3000×10%)/8%=6250(万元);该房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000+6250=9250(万元)。参见教材P277。
10、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×8%=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P277。
