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2020房地产估价师考试理论与方法课后试题(六)

来源 :中华考试网 2020-01-10

  单选题

  1、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc表示( )。

  A、单位面积土地上农产品的产量

  B、市场上每单位农产品的价格

  C、生产每单位农产品的成本

  D、向市场运输每单位农产品的成本

  2、净收益测算中,潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是( )。

  A、有效毛租金收入

  B、有效毛收入

  C、净收益

  D、潜在毛租金收入

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  3、( )是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

  A、收租损失

  B、运营费用

  C、折旧

  D、财务损耗

  4、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。

  A、245

  B、275

  C、315

  D、345

  5、通过房租求取房地产净收益,不应扣除( )。

  A、空置损失

  B、房产税

  C、房屋折旧费

  D、房屋保险费

  6、承租人权益价值的计算方法,利用的是( )。

  A、收入损失资本化法

  B、超额费用资本化法

  C、直接资本化法

  D、成本节约资本化法

  7、某人承租了一商业房地产,租期为3年,每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年,同期的市场净租金为115万元/年,报酬率为10%,该承租人权益价值为( )万元 。

  A、37.30

  B、41.03

  C、284.22

  D、285.98

  8、某房地产每年净收益为20万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元,空调系统需在10年后以15万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为( )万元。

  A、223.13

  B、246.18

  C、230.81

  D、253.86

  9、在实际估价中,下列求取净收益A的方法,最合理的是( )。

  A、过去数据简单算术平均法

  B、未来数据简单算术平均法

  C、过去数据资本化公式法

  D、未来数据资本化公式法

  10、报酬率的表达式为( )。

  A、投资回报/所投入的资金

  B、投资回收/所投入的资本

  C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金

  D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

  答案

  1、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。N:单位面积土地上农产品的产量;Pc:市场上每单位农产品的价格。参见教材P249。

  2、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。见教材P252。

  3、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。参见教材P252。

  4、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是:维修费、保险费、管理费50万元,水电供暖费40万元,房地产税65万元,所以净收益为500-40-50-65=345(万元)。参见教材P253。

  5、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出,包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用有所不同,通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。

  6、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通,用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。

  7、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(万元)。参见教材P259。

  8、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款:150000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36(元);考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(万元)。参见教材P260。

  9、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中,最合理的是未来数据资本化公式法。参见教材P260~261。

  10、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。参见教材P261。

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