单项选择题

　　1、收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A、收益能够量化

　　B、风险能够量化

　　C、收益或风险其中之一可以量化

　　D、收益和风险均能量化

　　2、下列各项中，一般不适用收益法估价的是(　)。

　　A、学校

　　B、写字楼

　　C、影剧院

　　D、游乐场

　　3、运用收益法估价的首要步骤是(　)。

　　A、测算收益期或持有期

　　B、测算未来收益

　　C、确定报酬率或资本化率、收益乘数

　　D、选择具体估价方法

　　4、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

　　A、期初

　　B、期末

　　C、期中

　　D、任一时刻

　　5、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A、159.56

　　B、168.75

　　C、169.39

　　D、277.70

　　6、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为(　)万元。

　　A、188.92

　　B、194.62

　　C、196.25

　　D、198.18

　　7、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、180

　　B、196

　　C、200

　　D、300

　　8、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、1372.7

　　B、1309.9

　　C、953.9

　　D、900.6

　　9、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、368

　　B、552

　　C、561

　　D、920

　　10、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　)万元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材P218。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：(1)选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式;(2)测算收益期或持有期;(3)测算未来收益;(4)确定报酬率或资本化率、收益乘数;(5)计算收益价值。参见教材P219。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P220。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：(1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益：15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.21/(1+9%)4=A/9%×[1-1/(1+9%)4]，求得A=15.97(万元);(2)再求取35年净收益的现值，即房地产价格=A/9%×[1-1/(1+9%)35]=168.75(万元)。参见教材P221。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]= 15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(万元)。参见教材P221。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30×66.67%=20(万元)，收益价格为V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(万元)。参见教材P221。

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(万元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(万元)。参见教材P221。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42(年)。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=80×(1-40%)=48(万元)，Y=6%×(1+40%)=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(万元)。参见教材P221。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(万元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。参见教材P221。